De feiten: Meer aanbod van woningen door verkoop huurhuizen
Bron: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)In het laatste kwartaal van 2025 zijn volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de huizenprijzen weer gestegen, net als het aanbod. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande huizen in Nederland is inmiddels op 502.000 euro uitgekomen.
Er zijn ook veel woningen verkocht in het vierde kwartaal: 47.600, waarvan bijna de helft aan starters.
Structurele problemen woningmarkt nog niet verdwenen
Nog steeds is het ‘uitponden’ (verkoop door beleggers) van voormalige huurwoningen een belangrijke motor voor de groei in het aanbod.
Het grotere aanbod zorgt voor een rustiger marktbeeld, aldus de NVM. Minder hectiek, regionaal minder biedingen en meer ruimte voor bezichtigingen.
Maar de structurele problemen – zoals schaarste en betaalbaarheid – zijn nog altijd niet verdwenen.
EW's visie: Woningmarkt nog altijd niet in evenwicht
Door: Theo van Vugt, redacteur wonenHet is prettig dat veel starters nu een huis kunnen kopen, vooral doordat beleggers zo massaal de huizen die ze verhuren, van de hand doen. Door fiscale en andere beperkingen leveren die huizen beleggers minder op. Starters profiteren van die goedkopere huizen die op de markt komen.
Maar er is een keerzijde: huurhuizen zijn daardoor steeds moelijker te vinden en wat er wordt aangeboden, is erg duur.
Nieuwbouw blijft ook sterk achter en daar valt voorlopig weinig vooruitgang te verwachten. Het wordt nu echt tijd om bezwaarprocedures te beperken, en bouwers en projectontwikkelaars wat meer armslag te geven. Laat ze hun huizen bouwen en zorg dat ze er ook wat aan kunnen verdienen.
Lees ook | Beleggers blijven de huizenmarkt verlaten, met grote gevolgen
Wet betaalbare huur moet worden aangepast
Onlangs liet EW drie CEO’s van de grote Nederlandse bouwers aan het woord en alle drie zeiden ze dat de Wet betaalbare huur aangepast moet worden. Die wet zorgt voor minder bouw, want de opbrengsten zijn te laag.
Zo zegt CEO Ton Hillen van Heijmans: ‘De Wet betaalbare huur mag niet in de huidige vorm blijven bestaan. De wet heeft het investeringsklimaat voor woningbouw substantieel verminderd. Beleggers zijn daardoor weggejaagd. En dat is precies het tegenovergestelde van wat we nodig hebben, als we meer betaalbare huizen of doorstroming willen realiseren.’
Vooralsnog wordt er in Den Haag niet echt geluisterd naar alle kritiek en dat is onvergeeflijk.
Verdere verdieping: Bloemendaal is de duurste gemeente en Pekela de goedkoopste
Bron: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), voorzitter NVM WonenIn het vierde kwartaal van 2025 verkochten NVM-makelaars ruim 47.600 koopwoningen, 11 procent meer dan vorig jaar en bijna 15 procent meer dan in het derde kwartaal van 2025. Dat is een zeer hoog aantal en – na het record in 2016 – het één na hoogste niveau sinds het begin van de metingen in 1995.
Lees ook | Einde aan het bezwaarfeest: zo snoeit de politiek in uw rechten
De belangrijkste oorzaak voor dit hoge aantal is, net als in de afgelopen twee jaar, het grote aantal te koop gezette woningen. Het uitponden van voormalige huurwoningen is daarbij een grote motor achter deze groei, meldt de NVM.
Forse groei woningaanbod
Het gemiddelde aantal daadwerkelijke bezichtigingen per huis daalde in een jaar van 10,4 naar 7,5. Ook de biedingen namen af van gemiddeld 3,7 naar 2,8 per woning. Dit komt niet door minder vraag, maar door de forse groei van het aanbod.
Tegelijk biedt nog altijd 40 procent van de kopers zonder financieringsvoorbehoud, net als een jaar eerder.
Met een gemiddelde transactieprijs van 502.000 euro van alle in het vierde kwartaal 2025 via NVM-makelaars verkochte woningen, ligt dit landelijk voor het eerst boven het niveau van 5 ton.
Deze gemiddelde verkoopprijs is daarmee 1,8 procent hoger dan in het kwartaal ervoor. Vergeleken met een jaar geleden is de prijsstijging 3,9 procent.
Grote regionale verschillen
Er zijn wel grote regionale verschillen: in 173 van de 342 gemeenten is de gemiddelde transactieprijs inmiddels de 5 ton gepasseerd. Dat zijn er 37 meer dan de 136 gemeenten waar het vorig jaar gemiddeld al boven de 5 ton lag.
Lees ook | Woonagenda van D66 en CDA zit vol herhalingen en knelpunten
De duurste gemeente is Bloemendaal met gemiddeld 1.188.100 euro per verkocht huis, gevolgd door Blaricum en Laren. Gemeente Pekela is hekkensluiter met het laagste gemiddelde van 272.100 euro per verkochte woning.
Ook in de gemeenten Heerlen en Kerkrade ligt het gemiddelde nog onder de 3 ton. De gemiddelde transactieprijzen per gemeente zijn te raadplegen via www.nvm.nl.
Verkoopdip nieuwbouwwoningen
In het vierde kwartaal van 2025 zijn bijna zesduizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn er circa duizend minder dan in het derde kwartaal en is het laagste niveau in twee jaar. Voor de verkoopdip is geen eenduidige oorzaak aan te wijzen.
NVM-makelaars noemen vooral het toegenomen aanbod in de bestaande bouw (met alle uitpondwoningen), de afnemende betaalbaarheid door hoge bouwkosten en het teruglopende aanbod van grondgebonden woningen.
Lees ook | 70.000 huizen voor het oprapen – de oplossing hangt boven ons hoofd
Vooral startende één- en tweepersoonshuishoudens wijken daarom uit naar bestaande woningen, waar zij zonder al te lange wachttijd een grotere woning kunnen bemachtigen.
In 2025 kwamen circa 33.800 nieuwbouwwoningen op de markt – slechts 1.400 meer dan in 2024 – waardoor ook dit jaar de noodzakelijke versnelling uitbleef, aldus de NVM.
Veel jonge starters zonder buffer langs de zijlijn
Lana Goutsmits-Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: ‘Voor woningzoekenden is het fijn dat er veel meer aanbod is, al blijft de keuze beperkt door de vaak vlotte verkopen in gemiddeld 28 dagen.
‘Het aantal transacties lag in het afgelopen kwartaal op topniveau en het aandeel starters nam toe tot ruim 47 procent, mede door de beschikbaarheid van uitpondwoningen.
‘Toch moet de starter zelf of via familie wel een flinke zak eigen geld meebrengen om in te kunnen stappen. Veel jonge starters zonder buffer staan langs de zijlijn, ook op de huurmarkt.
‘In dat licht is het diep teleurstellend dat de nieuwbouw door allerlei oorzaken ver beneden de ambitie blijft en zichzelf intussen uit de markt prijst door hoge kosten, lange wachttijden, waarbij onvoldoende voor de vraag wordt gebouwd.’