’s Lands grootste bouwer BAM presenteerde goede cijfers
over 2025. CEO Ruud Joosten (61) over huizenbouw, verduurzaming en de nieuwe bouwminister, Elanor Boekholt-O’Sullivan (D66).
Bouwers klagen al jaren over de eisen die het Rijk en gemeenten stellen bij de woningbouw. U bouwde afgelopen jaar 2.354 nieuwe huizen, dat is 27 procent meer dan in 2024. Waarom klaagt u nog?
‘Er is op de Nederlandse markt meer behoefte aan huizen dan wij kunnen bouwen, en iedereen is gefrustreerd dat we niet de aantallen halen die nodig zijn. Sommigen zeggen dat het er 100.000 nieuw per jaar moeten zijn. Anderen vinden dat we er jaarlijks meer dan 400.000 tekort komen. We hebben in elk geval meer huizen nodig, en daaraan komen we dus niet.
‘Ik denk dat het aantal gebouwde huizen in 2026 niet hoger wordt dan in 2025 (zo’n 80.000, red.). De vraag is vooral: worden de vergunningen die al vergeven zijn, daadwerkelijk omgezet in nieuwbouw? Daarnaast zijn we nog nerveus over stikstof en maken we ons zorgen over netcongestie, waardoor er niet kan worden gebouwd.
‘Misschien komen er oplossingen, maar misschien ook niet. Het is een heel complex samenspel van elementen in Nederland, dat ertoe leidt dat iedereen nogal conservatief is bij zulke voorspellingen. Ook voor dit jaar. Vooralsnog halen we die 100.000 huizen per jaar niet.’
Plannen kabinet-Jetten
Verwacht u initiatieven op dat vlak van het nieuwe kabinet?
‘Ik ben van nature optimistisch, zoals alle bouwers. Ik zie dat de problemen worden herkend. Er zijn opmerkingen over gemaakt in het coalitieakkoord, en dan heeft het geen zin om negatief te reageren en te zeggen dat het niks wordt. Het kan wel. Maar het vraagt om gecoördineerd beleid én implementatie van dat beleid. Eigenlijk zou de minister-president zelf – als hij erkent dat de woningnood een kernprobleem is – zich met de huizenbouw moeten bemoeien.
Lees ook | Hoe bouw je woningen voor jongeren? Gouda geeft het goede voorbeeld
De cijfers over 2025 van BAMBAM’s omzet steeg met 9 procent naar 7 miljard euro. De nettowinst verdubbelde ruim, naar 211 miljoen euro (2024: 82 miljoen euro). De ebitda-marge steeg naar 5,7 procent. Ebitda is winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en herwaarderingen. Het orderboek bleef met 13 miljard euro op een hoog niveau.
‘Dat doe je in een bedrijf ook. Als er een heel groot probleem is, moet je alle slimme koppen bij elkaar halen en het probleem vaststellen en oplossen. Nu zie je dat het probleem bij meer dan één minister ligt.
‘Het is niet zo dat Volkshuisvesting dit alleen kan oplossen. Het zit ook bij Binnenlandse Zaken en bij Infrastructuur. Dus bij drie, misschien vier ministeries die allemaal een bijdrage moeten leveren. Om bouwlocaties beschikbaar te maken. Om vergunningen op tijd af te kunnen geven. Om de infrastructuur aan te leggen voor die huizen.
‘Dat vraagt om een samenhangend geheel van maatregelen en dat heb ik tot nog toe niet gezien. Ik verwacht het wel van de nieuwe regering.’
Nieuwe woonminister
Er was kritiek op de benoeming van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Elanor Boekholt-O’Sullivan. Ze heeft geen bouw- en politieke ervaring en komt van Defensie. Bent u hoopvol dat het haar wel lukt?
‘Wij hadden goede ervaringen met haar toen we gesprekken voerden over de bouwactiviteiten die nodig zijn voor defensie. Daar bestaat nu ook een heel grote vraag naar nieuwbouw en onderhoud.
‘Het is aan de politiek om te bepalen of we de geringe ruimte die we hebben in dit land, bestemmen voor huizen of defensielocaties. Voor beide is nu veel belangstelling, en iedereen begrijpt de noodzaak. Daarmee wordt het een politieke keuze.’
Lees ook | Een militair die de woningnood moet oplossen: wie is Elanor Boekholt-O’Sullivan?
Wet betaalbare huur doorn in het oog
Projectontwikkelaars en investeerders klagen volop over de Wet betaalbare huur. Die dwingt hen goedkopere huizen te bouwen, met een lagere huur. Ze doen dan niets meer, want hun rendement vervaagt.
‘De betaalbaarheid van huizen is een serieuze kwestie. Waarbij het voor investeerders inderdaad moeilijker is geworden om geld te steken in Nederlandse woningbouw. Er is een beperking gesteld aan de huurprijzen, en gemeenten eisen een bepaald percentage aan sociale-woningbouw of betaalbare huur. Dat beperkt de flexibiliteit om te investeren in de Nederlandse huizenbouw.
‘Ik zie dat de buitenlandse investeerders op de woningmarkt al zijn weggelopen. Die kijken naar een land waar dat soort wetten er niet zijn.
Lees ook | Centraal Planbureau: ‘Schaf Wet betaalbare huur af’
‘Dat beperkt de flexibiliteit om te investeren in de Nederlandse huizenbouw. Ik zie dat de buitenlandse investeerders in de woningmarkt al zijn weggelopen. Die kijken naar een ander land waar dat soort wetten niet zijn.’
‘Wil de overheid dan die noodzakelijke investeringen doen? Als zij dat niet doet, dan is de consequentie dat er minder wordt geïnvesteerd in woningbouw.
Lees ook | Nieuw links dogma: het ‘succes’ van de Wet betaalbare huur
‘Dat is de afgelopen jaren ook gebeurd. Er is een Wet betaalbare huur aangenomen, en daarop heeft de overheid zich gewoon blindgestaard. Wij wisten al meteen wat er zou gebeuren.
‘En nu wordt er gezegd: “Hé, wat gek dat al die investeerders zijn weggelopen.” Toen werd om onze argumenten gelachen. “Ach, dat valt allemaal wel mee,” werd er gezegd. En: “Je kunt nog steeds dik verdienen aan woningbouw.” Nou, nee dus. Dat kunnen we niet.’
Te veel bezwaarmakers
Wil het Rijk nu wel luisteren?
‘Dat zal de komende tijd moeten blijken. De vorige bouwminister Mona Keijzer heeft wel voorstellen gedaan om de gevolgen te verzachten. Maar de Tweede Kamer wilde ze niet aannemen. Nu hebben we weer een nieuw kabinet en een nieuwe Kamer. Het is interessant om te zien hoe ze hiermee aan de slag gaan.
‘Maar al die verschillende elementen – snellere vergunningsverlening en ruimte om te bouwen, aanpak van stikstof en de beperkingen van netcongestie en bezwaarschriften – moeten de goede kant uit worden gestuurd, wil je de huizenbouw echt versnellen. Anders gebeurt het gewoon niet.
‘Nu kan er bijvoorbeeld bezwaar worden gemaakt tegen nieuwbouw door mensen die niet eens in de buurt wonen. Als je snel grote aantallen wilt bouwen, moet je het buitenstedelijk doen, à la de Vinex-wijken van eind vorige eeuw.’
Markt voor nieuwbouw conservatief
U heeft onlangs een fabriek geopend om meer industrieel te kunnen bouwen. Met duurzame houten huizen. Hoe loopt het daarmee?
‘We produceren nu één duurzaam huis per dag, dus dat is nog niet veel. De markt voor nieuwbouw is erg conservatief. Gemeenten willen vooral steen en beton, anders kan het niet. Terwijl houtbouw altijd goed heeft gewerkt en er tal van landen zijn die alleen maar met hout bouwen. Onze huizen zien er ook uit alsof ze van steen zijn.
‘Wat industrieel bouwen vooral tegenhoudt, is dat de eisen per gemeente verschillen. Je kunt een gevel niet in grote aantallen produceren als per gemeente een ander formaat wordt gevraagd. Stel, je verkoopt een Volkswagen Golf, maar de ene gemeente wil dat de Golf een bumper heeft die 1 centimeter hoger zit dan in een andere gemeente nodig is. Bij veel producten is dat ondenkbaar, maar bij woningbouw wordt het gevraagd.
Lees ook | Bizar hoge grondprijzen belemmeren woningbouw: dit kan het kabinet doen
‘We hebben een testwoning gehad waar mensen een jaar konden blijven
om te voelen hoe het is om in zo’n huis te wonen. Ze vinden het fantastisch en wij hebben veel minder CO2-uitstoot dan bij een betonnen huis. Je hebt geen warmtepomp meer nodig die buiten staat te loeien.
Lees ook | Hoe belangrijk is het energielabel voor de waarde van je koophuis?
‘Dat komt allemaal doordat het zo goed geïsoleerd is en het huis heel makkelijk kan worden verwarmd in vergelijking met beton. Het is gewoon angst voor het nieuwe. Een huis moet volgens veel partijen nog gewoon van steen en beton zijn, terwijl dat echt achterhaald is.’