Wordt uitdijend probleem van funderingsschade het nieuwe ‘Groningen’?

De feiten: Funderingsschade krijgt aandacht, maar er komen nog geen concrete acties

Demissionair minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) gaat het probleem van honderdduizenden verzakkende huizen niet oplossen. Dat is aan de lagere overheden, was haar boodschap in een Kamerbrief eerder deze maand.

De minister roept op tot meer overleg en het delen van data. De portemonnee blijft gesloten.

Probleem wordt onhoudbaar

Funderingsschade is lang veronachtzaamd. Bewoners keken de andere kant op: de schade vermindert de waarde van de woning, en herstel is kostbaar. Maar als het huis echt verzakt, zijn de problemen niet te overzien. De emotionele gevolgen zijn groot, de oplossingen niet eenduidig – en heel duur.

De overheid waagde zich niet aan financieel bijspringen. Herstel van alle schade zou onbetaalbaar zijn. De fundering is bovendien een zaak van de huiseigenaar, niet van de overheid, was het formele antwoord.

Maar in april waarschuwde consultant ABDTOPConsult minister Keijzer in een rapport dat Nederland geen tweede ‘Gronings’ probleem van scheuren en verzakkingen aankan. ‘Voer regie en denk aan de menselijke maat.’

Naar verwachting krijgen 425.000 woningen de komende tien jaar te maken met funderingsschade. Tot 2050 loopt dit aantal op tot 780.000, zo becijferde ABDTOPConsult. De kosten voor herstel zijn 80.000 tot 120.000 euro per huis.

Overheid schuift funderingsprobleem door naar huiseigenaren en regio’s

Naar aanleiding van het rapport stuurde minister Keijzer vrijdag 4 juli, de eerste dag van het zomerreces, een lange Kamerbrief naar aanleiding van het rapport. Met vooral als boodschap dat kennisdeling nodig is. Impliciete boodschap: de overheid kan het funderingsprobleem niet oplossen.

‘Niet alles kan tegelijk; niet alles kan overal en ook niet iedereen is in staat funderingsproblemen aan te pakken,’ schrijft de minister. ‘Het advies van ABDTOPConsult onderstreept dat afwachten geen optie is: zonder interventie wordt het probleem groter, met grote maatschappelijke en sociale gevolgen.’

De minister doet in de brief veel oproepen aan bouwers, waterschappen, makelaars, huiseigenaren en lokale en regionale instanties om het probleem in kaart te brengen en te inventariseren wat er moet gebeuren.

Voor haarzelf ziet de minister vooral als taak de communicatie met bewoners te verbeteren en regionale en lokale overheden beter te laten samenwerken. De versnipperde data over funderingsproblemen moeten worden gebundeld.

Voor huiseigenaren die hopen op overheidssteun is de boodschap glashelder: ‘Het kabinet kiest niet voor het subsidiëren van funderingsherstel. Hiervoor zijn ook geen middelen beschikbaar. De meeste woningeigenaren zijn zelf in staat om de aanpak van funderingsproblemen te financieren.’

EW’s visie: Antwoord van de overheid is te vrijblijvend

Door: Theo van Vugt, redacteur Wonen

Het rapport over funderingsschade leidt tot gemengde reacties. Ja, er is nu erkenning van de problematiek. En er is de noodzakelijke oproep tot een nationale aanpak. Maar de voorgestelde maatregelen zijn onvoldoende voor bewoners, eigenaren en overheden.

De waterschappen pleiten bijvoorbeeld voor stevige regie en structurele inzet van de overheid. Vereniging Eigen Huis wil een eerlijke verdeling van de kosten en meer zeggenschap voor huiseigenaren.

Zo is de huiseigenaar verantwoordelijk voor de eigen fundering. Maar wat als het grondwaterpeil elders wordt verlaagd en er schade ontstaat aan de funderingspalen onder het huis? Of als er bij ondiepe gemetselde funderingen schade ontstaat door inklinking, doordat de ondergrond droog wordt door klimaatverandering? Is dat de schuld van de bewoner en alleen zijn zorg?

Verplichte funderingsinformatie moet koper beter beschermen

De kennis over funderingsschade is nog gering. Mensen weten niet wat ze kopen. Vaak is er geen informatie over de fundering beschikbaar en vraagt de koper er ook niet naar.

Een verplicht woningpaspoort met informatie over de fundering biedt uitkomst. Dan kan de verkoper de vraagprijs daarop aanpassen, en weet iedereen wat er aan de hand is.

Maar de minister wil er niet aan. Ze wil vooral met de betrokken instanties praten over funderingsschade. In haar brief schrijft ze: ‘De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de verkoper, maar het is ook aan makelaars om verkopers in het verzamelen van de relevante informatie te ondersteunen.’

Er is alleen weinig kans dat verkopers hun woningwaarde op eigen initiatief gaan ondermijnen.

Lokale overheden aarzelen, huiseigenaren buitenspel

De minister komt met veel voorstellen om informatie te verzamelen en data te delen. Maar wie zorgt dan dat gemeentes – waar de kennis over funderingsproblemen per geval enorm verschilt – zich gaan bemoeien met het onderwerp? Vooralsnog zijn die doodsbang voor hogere kosten.

En waarom krijgen huiseigenaren geen stem bij beslissingen over grondwaterpeilbeheer en andere maatregelen die kunnen leiden tot funderingsschade?

Wie zegt wat over funderingsherstel?

Frank Slooten van Vereniging Eigen Huis: ‘De schadepost voor huiseigenaren kan enorm zijn; bij een gemiddeld grondoppervlak van 50 vierkante meter kan dit oplopen van 50.000 tot 100.000 euro per woning.’
Demissionair minister Mona Keijzer in haar brief aan de Tweede Kamer: ‘Hoe langer gewacht wordt met de aanpak van de funderingsschade, hoe meer de kosten oplopen.’
TwynstraGudde, in een recent rapport voor de overheid: ‘Veel gemeenten hebben nog weinig inzicht in de problematiek of besteden er nauwelijks aandacht aan.’
Minister Keijzer: ‘In de gebieden (met meer ervaring met funderingsschade) starten we met een leeraanpak die gericht is op het doen van onderzoek en het voorzien in informatie, advies en procesbegeleiding om woningeigenaren een handelingsperspectief te bieden, waarbij aandacht is voor de menselijke maat.’
Secretaris Frank Wilschut van woningcorporatiekoepel Aedes: ‘De funderingsschade aan woningen is deels het gevolg van overheidsbeleid, zoals het beheer van grondwaterstanden. Daarom is het niet alleen logisch dat de overheid de regie neemt, maar ook dat zij financieel bijdraagt aan een eerlijke verdeling van de kosten. Huiseigenaren mogen niet alleen opdraaien voor de herstelkosten.’

Verdere verdieping: Dit wil de overheid doen tegen funderingsschade

Tweederde van de huiseigenaren vindt dat de overheid funderingsschade moet vergoeden, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 1.988 huiseigenaren en huurders. Driekwart vindt dat hun belang zwaarder moet wegen bij de regulering van het grondwaterpeil.

Als het aan Den Haag ligt, komt die vergoeding er dus niet. Wel is sinds deze maand het Fonds Duurzaam Funderingsherstel landelijk beschikbaar. Dit fonds is er voor woningeigenaren die dringend funderingsherstel nodig hebben, maar door een te laag inkomen geen marktconforme lening kunnen krijgen.

Stel, er is 100.000 euro nodig voor herstel. Het fonds biedt een lening met een looptijd van dertig jaar, tegen een marktconforme 3,5 procent rente. Het voordeel ten opzichte van de markt: de eerste drie jaar betaalt het fonds de aflossing en rente. Daarna kost de lening 449 euro per maand. Wel is er om de drie jaar is er een hertoets, met als vraag of de lening inmiddels kan worden terugbetaald.

Voorheen was dit fonds alleen beschikbaar voor inwoners van zeven aangesloten gemeenten. Hun huizen moesten tevens in een blok staan. Nu komen inwoners van alle gemeenten en ook met vrijstaande woningen in aanmerking.

Daarnaast hoeft er geen sprake meer te zijn van ‘urgent funderingsherstel’ (hersteltermijn: nul tot vijf jaar) maar van ‘noodzakelijk herstel’. Het blijft alleen vaag wat de criteria zijn voor een lening.

Het lijkt een druppel op een gloeiende plaat. Voor ongeveer 80.000 huizen is ingrijpend herstel al noodzakelijk. Als herstel gemiddeld 100.000 euro per woning bedraagt, is de rekening 8 miljard euro. Het aantal urgente gevallen zal tot 2050 snel toenemen, zo is de verwachting, vooral onder gebouwen met ondiepe gemetselde funderingen.

Minister wil gebiedsgerichte oplossingen

De waterschappen ondersteunen de uitgangspunten van de nationale aanpak van minister Keijzer: eigenaren blijven primair verantwoordelijk voor hun fundering, maar het Rijk moet regie voeren op voortgang van en samenhang in de aanpak. Die regie is hard nodig om het tij te keren, aldus de waterschappen.

Ook willen de waterschappen bijdragen aan gebiedsgerichte oplossingen voor funderingsherstel. Daarvoor is alleen wel structurele financiering nodig. Het huidige incidentele budget van 56 miljoen euro is te laag, vinden ze.

Voor de nationale aanpak is in 2025 tot 2028 zo’n 56 miljoen euro beschikbaar. Daarnaast is er in 2026 20 miljoen euro gereserveerd voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Volgens minister Keijzer bestaat er geen uniforme oplossing, vanwege de uiteenlopende oorzaken van funderingsproblemen en de grote regionale verschillen in bodemgesteldheid, bebouwing en eigendomssituaties. Gemeenten, provincies en waterschappen moeten daarom ruimte krijgen voor een eigen invulling van de aanpak.

Overheid belooft landelijke databank met funderingsinformatie

Het Rijk wil op termijn één publieke informatievoorziening met alle bestaande en nieuwe funderingsinformatie, waartoe overheden, marktpartijen én woningeigenaren toegang krijgen. Een nationale data-infrastructuur met funderingsinformatie dus. Gezien eerdere ervaringen met IT-projecten bij de overheid is het de vraag hoe snel dit van de grond kan komen.

De minister schrijft: ‘We zetten op de korte termijn (2025 t/m 2028) in op het vergroten van de kennis over funderingsschade. We zorgen dat er meer betrouwbare informatie over funderingen beschikbaar komt. Het doel hiervan is dat de funderingsproblematiek een transparant onderdeel wordt van de prijsvorming op de vastgoedmarkt en dat de (potentiële) eigenaren hierop kunnen anticiperen.’