De feiten: Onderzoek wijst uit dat we de verkeerde huizen bouwen
Bron: Onderzoek De Zeeuw en Keers, NepromEr bestaat een aantal hardnekkige misverstanden over de bouw van nieuwe huizen. Voormalig bouwhoogleraar Friso de Zeeuw maakte samen met onderzoeker Geurt Keers een overzicht daarvan. Ze deden dit in een vergelijking tussen wat we bouwen en wat eigenlijk nodig is, in opdracht van WoningBouwersNL en brancheorganisatie voor ontwikkelaars Neprom.
Alleenstaande 65-plussers
Misverstand 1. Het aantal 65-plussers, vooral alleenstaanden, neemt de komende decennia fors toe. Die 65-plussers vragen kleine appartementen, in de eerste plaats in steden.
Dat is een verkeerd uitgangspunt, volgens de onderzoekers, want de meeste 65-plussers willen helemaal niet weg. Ze zijn juist heel tevreden met hun woning. En als ze wel bereid zijn te verhuizen, willen ze niet kleiner wonen.
Starters
Misverstand 2. Starters zijn een belangrijke doelgroep voor goedkopere appartementen in de steden. Zij komen voor werk en studie naar de stad en zoeken daar betaalbare huisvesting. Net als de 65-plussers zijn starters een belangrijke doelgroep voor stedelijke appartementen.
Niet waar, zeggen De Zeeuw en Keers. De meeste starters hoeven niet zo nodig naar de stad.
Doorstroming
Misverstand 3. Als 65-plussers doorstromen naar hun nieuwe appartementen, maken zij voldoende eengezinswoningen vrij voor gezinnen of andere jongere doorstromers. Er hoeven dan dus geen nieuwe eengezinswoningen te worden gebouwd in nieuwe groene uitleggebieden.
Ook dat klopt niet. De grootste vraag is juist naar nieuwbouwwoningen in een wat groenere omgeving.
Wie zegt wat over de uitkomsten van het onderzoek?
Bron: Neprom, WoningBouwersNL- Coen van Rooyen, directeur WoningBouwersNL: ‘Een cruciaal nieuw inzicht uit het onderzoek is dat wanneer wordt gekeken naar bestedingsruimte, woningzoekenden veel meer kunnen uitgeven aan duurdere woningtypen. Hierdoor onderschat het huidige beleid van “tweederde betaalbaar” de vraag naar gemiddeld geprijsde koop- en huurwoningen. Dit biedt kansen, want de ontwikkeling van duurdere woningtypen leidt tot meer doorstroming op de markt.’
- ‘We sturen nog te vaak op papieren werkelijkheden,’ stelt Fahid Minhas, directeur van Neprom. ‘De praktijk moet leidend zijn. Dat betekent dat beleidsmakers veel scherper moeten kijken naar de échte woonbehoefte van mensen. Juist door flexibel om te gaan met bouwprogrammering ontstaan er meer financieel haalbare projecten en kunnen we het woningtekort sneller terugdringen. Blijven we vasthouden aan papier, dan blijven we bouwen voorbij wat mensen werkelijk nodig hebben.’
- Bouwhoogleraar Peter Boelhouwer op nieuwswebsite Kop-Munt: ‘Er is een enorm verschil tussen waar mensen om vragen en wat nu wordt gebouwd. De verkoop van nieuwe, dure appartementen in de steden verloopt stroef. Er is een enorme vraag naar betaalbare woningen. Ga niet tegen de markt in bouwen, zorg voor differentiatie en voor voldoende financiële middelen. De vraag is ook: ga je binnen- of buitenstedelijk bouwen?’
EW’s visie: Kijk naar wat echt moet worden gebouwd
Door: Theo van Vugt, redacteur wonenDe boodschap van de onderzoekers is helder: effectief woningbouwbeleid vraagt om meer aansluiting op de echte vraag van huiszoekers, met oog voor woningtype, betaalbaarheid, woonmilieu en doorstroming.
Nog altijd wordt in veel kringen gedacht dat de bouw van meer kleine, binnenstedelijke appartementen de beste oplossing is voor de woningnood.
Vooral de vele ‘te groot’ wonende 65-plussers zouden moeten doorstromen om eengezinswoningen voor gezinnen vrij te maken en de vraag naar wonen in het groen zo veel mogelijk te beperken.
Grote vraag eengezinswoningen, maar afnemend aandeel daarvan in de nieuwbouw
Volgens de onderzoekers is dit niet wat Nederlanders willen. De grote vraag naar eengezinswoningen staat haaks op een afnemend aandeel daarvan in de huizenproductie (inclusief transformatie). Dat ging van 54 procent in 2020 naar 37 procent in 2024.
Als de bouwplannen voor de komende jaren worden gevolgd, daalt het zelfs naar 30 procent, aldus De Zeeuw.
Al mag worden gezegd dat De Zeeuw graag bereid is tot sterke stellingname, enige aandacht voor wat mensen willen is toch nuttig. Nieuwbouw is nodig, maar bouw dan wel huizen waaraan behoefte bestaat.
Verdere verdieping: Waarom zijn het misverstanden?
Bron: Rapport De Zeeuw en KeersNa eerdere analyses in 2018 en 2021 concluderen Friso de Zeeuw en onderzoeker Geurt Keers op basis van hun nieuwste onderzoek dat we niet bouwen wat Nederlanders willen.
Ook al hebben de twee opdrachtgevers WoningBouwersNL Neprom er alle belang bij dat er groter en duurder wordt gebouwd, er zijn toch punten die aandacht behoeven.
De vraag naar nieuwbouw is veel breder dan vaak wordt verondersteld
Het onderzoek laat zien dat de vraag naar nieuwe eengezinswoningen veel breder is dan vaak wordt verondersteld. Volgens de analyse bestaat de nieuwbouwvraag in Nederland voor 50 procent uit zulke huizen.
Deze vraag loopt richting 2040 op naar 56 procent, terwijl de huidige plannen uitgaan van slechts 28 procent.
Eenzijdige focus op stedelijke appartementen
Ook blijkt uit de studie van De Zeeuw en Keers dat de vraag naar huizen in groene woonmilieus op dit moment 60 tot 70 procent bedraagt, terwijl de plannen vooral zijn gericht op bouwen in de stedelijke omgeving.
Daaruit is op te maken dat er aanzienlijke vraag is naar eengezinswoningen, zodat een eenzijdige focus op stedelijke appartementen onvoldoende aansluit op de vraag.
Ouderen willen helemaal niet verhuizen
De onderzoekers rekenen af met nog andere gangbare aannames in het publieke debat over woningbouw.
Zo blijken ouderen zijn vaak erg tevreden over hun woonsituatie. Slechts 8,5 procent van de oudere huishoudens wil binnen twee jaar verhuizen. Het betekent dat slechts zo’n 12 procent van de huishoudens die geneigd zijn te verhuizen, uit 65-plussers bestaat.
Van de doorstromers onder de 65 jaar (gezinnen, paren, alleenstaanden met of zonder kinderen) wil 53 procent verhuizen, wat ze tot de grootste doelgroep voor nieuwbouw maakt. Gevolgd door starters met 35 procent.
Appartementen worden kleiner, bewoners willen juist meer ruimte
Nu worden nieuwbouwhuizen, zowel eengezinswoningen als appartementen, steeds kleiner in woonoppervlak, vaak om de prijs binnen de door de overheid bepaalde ‘betaalbare’ grenzen te houden.
Zo is het aandeel nieuwbouwhuizen kleiner dan 90 vierkante meter toegenomen van 36 procent in 2020 naar 56 procent in 2024. Terwijl uit het onderzoek blijkt dat veel doorstromende jongere huishoudens, stellen met en zonder kinderen, een extra kamer willen om thuis te kunnen werken.
De bouwplannen tot 2035 komen uit op 30 procent woningen in groene woonmilieus en 70 procent stedelijke woningbouw. In de Ontwerp-Nota Ruimte is het aandeel uitleglocaties voor groene milieus toegenomen tot 40 procent. Maar ook dat is nog volstrekt onvoldoende om aan de algemene woonwensen tegemoet te komen.