Wat gebeurt er in 2023 met de hypotheekrente? En blijven de huizenprijzen dalen? Wat staat de huiseigenaar in het nieuwe jaar te wachten?
Lees meer van Theo van Vugt: Is het feest op de huizenmarkt voorbij?
Ook voor de huizenmarkt was 2022 een hectisch jaar. In de eerste maanden steeg de huizenprijs verder en werd het koophuis gemiddeld 20 procent meer waard ten opzichte van een jaar eerder. Daarna kwam de oorlog in Oekraïne, stegen de energieprijzen, daalden de huizenprijzen en ging de hypotheekrente van 1,5 naar 4,5 procent. Dat was ongekend. De vraag is dan ook: wat doet de huizenmarkt in 2023? En vooral: wat doet de hypotheekrente?
Hypotheekrente zal wel weer iets dalen
‘In onze ramingen zal de hypotheekrente wel weer iets dalen in 2023,’ zegt Philip Bokeloh (52), senior econoom van het Economisch Bureau van ABN AMRO. Hij zag de hypotheekrentestijging eind 2022 al iets afzwakken. De stijging heeft volgens de econoom alles te maken met het ECB-rentebeleid. ‘Ze zijn zich een hoedje geschrokken van de oplopende inflatie en daarop reageerde de centrale bank door de rente te verhogen en dat heeft effect op de hypotheekrente.’ Dat blijven ze nog wel even doen, denkt Bokeloh, want de inflatie is nog te hoog voor de maatstaven die we de afgelopen jaren hadden. Er zullen volgens de econoom nog een paar kleine renteverhogingen volgen, om de economie nog iets verder af te knijpen. Met als gevolg dat de economie in 2023 krimpt.
Bokeloh: ‘De inflatie zal dan dalen en aan het eind van dit jaar zal ook de rente weer licht gaan dalen, verwachten we. Geen grote, maar een lichte daling. Waarschijnlijk komen we dan uit op een hypotheekrente iets onder de 4 procent.’
De feitelijke hypotheekrente ligt normaliter 1 tot 1,5 procentpunt boven de kapitaalmarktrente en volgt dezelfde ontwikkeling, zegt Carola de Groot (42), senior huizenmarkteconoom bij RaboResearch. Ze denkt dat de marktrente in 2023 niet fors naar beneden gaat en ook niet hard stijgt.
‘We gaan er vooralsnog vanuit dat de hypotheekrente in 2023 stabiliseert,’ zegt ook Mirjam Bani (34), econoom huizenmarkt van ING Nederland. ‘Maar die voorspellingen doen we met grote twijfel. We weten niet precies hoe het zal gaan.’
Reken op 4 procent aan het eind van 2023
De boodschap is duidelijk: de hypotheekrente zal niet fors stijgen, maar gaat ook niet zakken. Reken op 4 procent aan het eind van 2023. Maar de huizenkoper én -verkoper staat ook in 2023 het een en ander te wachten, dat is duidelijk. Bokeloh van ABN AMRO verwacht meer aanbod dan in het recente verleden. De doorstroom in de huizenmarkt is alleen flink gedaald. Aanvankelijk doordat er geen aanbod was, inmiddels doordat de rentestijging ertoe leidt dat kopers minder kunnen lenen. Bovendien verslechtert de economische situatie en komt er een recessie aan, denkt hij. Er komt dan onzekerheid in de arbeidsmarkt en dan worden mensen voorzichtig. Bokeloh: ‘Maar het belangrijkste is toch dat potentiële kopers minder kunnen lenen door de leennormen die we moeten hanteren. Het aanbod aan huizen groeit, maar de mogelijkheden om te kopen dalen. Het prijsniveau is ook nog behoorlijk hoog. Ik verwacht dat eind 2023 de huizenprijs 5 procent lager is dan nu.’
Het Centraal Bureau voor de Statistiek liet eind december weten dat de huizenprijzen in november voor de vierde maand op rij zijn gedaald. Een koophuis kostte in november gemiddeld 423.124 euro, en dat is ruim 20.000 euro minder dan in augustus 2022.
Veel onzekerheid op de huizenmarkt
De huizenmarkt is een sentimentsmarkt. Op het moment dat de onzekerheden groot zijn, worden mensen voorzichtiger. Bani van ING verwacht daarom dat de huizenmarkt verder afkoelt. ‘Dat is een voortzetting van wat we eind 2022 al zagen.’ En ze wijst op een andere ontwikkeling: ‘Het beleid gericht op huizenbeleggers – zoals een hogere overdrachtsbelasting en de middenhuurregulering – zorgt ervoor dat er minder vraag is naar huizen vanuit die hoek. We verwachten dat eind 2023 de huizen 4,5 procent minder kosten dan eind 2022. Dat is een beperkte daling en daarmee gaan we terug naar het niveau van eind 2021.’
De Groot van RaboResearch ziet ook veel onzekerheid: ‘Er heeft zich in 2022 een enorme omslag afgespeeld. Het maximale bedrag dat kopers kunnen lospeuteren voor een huis ligt inmiddels tienduizenden euro’s lager. Voor die lagere lening moeten ze maandelijks wel meer betalen.’
Lees meer over de problemen op de huizenmarkt: Bouwplannen falen als minister De Jonge niet snel realistischer wordt
De Groot ziet dat de vraag naar koophuizen door de hypotheekrentestijging is afgenomen. In 2021 waren er nog 226.000 transacties van bestaande koopwoningen. Rabobank verwacht dat er in 2022 188.000 transacties zullen zijn. Voor 2023 gaat de bank uit van 179.000 transacties en in 2024 zijn het er 184.000. De vraag valt dus terug. ‘We denken dat de achteruitgang geleidelijk gaat en dat tegen het einde van 2024 de koophuizenprijs ongeveer weer op het niveau is van eind 2021. Wat we nu voorzien, is niet meer dan een lichte daling van de huizenprijs in 2023. De markt stort niet in,’ zegt De Groot.
Daling van de prijzen valt nog mee door het huizentekort
Laden…
Word abonnee en lees direct verder
Al vanaf €15 per maand leest u onbeperkt alle edities en artikelen van EW. Bekijk onze abonnementen.
Bent u al abonnee en hebt u al een account? log dan hier in
Verder lezen?
U bent momenteel niet ingelogd of u hebt geen geldig abonnement.
Wilt u onbeperkt alle artikelen en edities van EW blijven lezen?