Minister De Jonge zaait onrust met regulering van middenhuur

Minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) wil dat agenten, leraren en verpleegkundigen een huis kunnen huren tegen een betaalbare prijs. Hij gaat de verhuur daarom reguleren. Theo van Vugt vraagt zich af wie de handhaving gaat doen van de nieuwe middenhuursector.

De ministerraad heeft besloten en bouwminister Hugo de Jonge kan zijn plan voor regulering van de middenhuur gaan uitvoeren. Wat wil hij doen? In het kort: meer huurhuizen vallen straks onder het puntenstelsel dat de huurprijs regelt. Het puntenstelsel (in ambtelijk jargon: het woningwaarderingsstelsel, WWS) bepaalt de maximale huurprijs op basis van een aantal criteria, zoals de oppervlakte en kwaliteit van de woonruimte. De minister legt ook meer nadruk op het energielabel van het huis. Betere isolatie zorgt voor meer punten, en slechte isolatie voor minder punten. Hij denkt dat verhuurders dan meer aandacht hebben voor het energielabel van het huurhuis. De nieuwe huren gaan overigens pas in bij een bewonerswissel.

Nu vallen huurhuizen die minder dan 141 punten hebben in de categorie gereguleerde sociale huur. Daarboven zijn het vrijesectorwoningen en mag de verhuurder vragen wat hij wil. Straks vallen woningen met 141 tot 187 punten in de nieuwe categorie middenhuur, met een maximale huur van circa 1.100 euro per maand. Huurbazen die op basis van het nieuwe puntenstelsel hun bezit in de middenhuur-regionen zien vallen, moeten dan de prijs verlagen. Doen ze dat niet, dan kunnen ze forse boetes verwachten. Bij een eerste overtreding moet de verhuurder 20.000 euro boete per woning betalen, tot 80.000 euro bij herhaling. Door deze hervorming van de huurmarkt kunnen de huren van 300.000 huurhuizen op termijn met zo’n 190 euro per maand verlaagd worden, denkt de minister.

Vastgoedontwikkelaars vrezen vertraging mislopen van inkomsten

Voor zover de theorie. Want in de markt is de beroering groot. Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars, vindt dat de nieuwe regulering de reeds gemaakte afspraken doorkruist, waardoor een deel van de huurhuizen in de nieuwbouwprojecten voor een lagere huur moet worden aangeboden dan waarmee gerekend was. ‘De kans is groot dat die projecten door de nieuwe huurregels financieel onhaalbaar worden en dat ze herontwikkeld moeten worden, met jarenlange vertraging of afstel tot gevolg,’ zegt Desirée Uitzetter (53), voorzitter van Neprom.

Om dat te voorkomen, heeft de minister zich bereid verklaard om een overgangsregeling in het leven te roepen waarbij tijdelijk een opslag van 5 procent op de WWS-huur voor nieuwbouwhuizen mag worden gevraagd. De vastgoedontwikkelaars denken dat de gevolgen van de regulering daarmee enigszins worden verzacht, maar deze niet geheel wegneemt. Uitzetter zegt: ‘Vergis je niet: forse huurverlagingen zijn prettig voor de huurder, maar het betekent wel dat een belegger zomaar een paar miljoen euro minder kan betalen aan de ontwikkelaar voor een heel complex met middenhuurwoningen. Dat is veel geld, zeker voor projecten die toch al ernstig onder druk staan door de sterk gestegen bouwkosten, inflatie en rente.’