Coronacrisis of niet, de huizenprijzen stijgen maar door. Het voelt ongemakkelijk maar is goed verklaarbaar, schrijft Marijn Jongsma.
Marijn Jongsma (1969) is economisch redacteur bij EW. Hij blogt wekelijks over financieel- en macro-economische onderwerpen.
‘Er is een grens aan wat mensen kunnen betalen,’ zei Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), eerder deze maand tijdens de presentatie van de huizenmarktcijfers over 2020. ‘Maar iedere keer als we denken dat de prijzen gaan dalen, dan zeggen de aangesloten makelaars: onze agenda zit vol. Ik leer mijn verbazing weg te stoppen.’
De verwachting: nog duurdere huizen in 2021
Het voelt ongemakkelijk als zelfs de voorman van de makelaarsbranche af en toen in zijn arm moet knijpen. De worsteling met de hoogte van de huizenprijzen is ook terug te vinden bij de banken. De Rabobank zei eind 2020 te verwachten dat de prijzen ook in 2021 verder stijgen, zij het minder uitbundig (+5,5 procent) dan vorig jaar, toen een huis gemiddeld bijna 12 procent duurder werd. Een paar maanden eerder verwachtte de bank juist een lichte daling.
Hetzelfde beeld bij ABN AMRO: voor 2021 werd aanvankelijk een stabilisatie voorspeld, maar in de Woningmarktmonitor van halverwege deze maand gaat de bank uit van een prijsstijging van 5 procent – keurig in het midden van de prognose van de NVM (4 tot 6 procent). Een lagere prijsstijging dus, maar geen daling. Van de grootbanken voorspelt alleen ING een bescheiden terugval van 0,5 procent.
Het lijkt er een beetje op dat de prijsontwikkeling dermate is losgezongen van de traditionele waarderingsmodellen, dat de prognoses er maar aan worden aangepast. Dat voelt als een zeepbel. Of er ook een is? Het antwoord klinkt flauw: dat weet je pas achteraf. En een beetje afkoeling is onvoldoende bewijs. De vierkantemeterprijzen moeten in korte tijd fors terugvallen voordat we de zeepbeldiagnose kunnen stellen.
Wat kan de prijzen doen dalen?
Wat zou zo’n prijsval kunnen veroorzaken? De NVM hamert op het enorme woningtekort in Nederland: het extra aanbod blijft elk jaar achter bij de toenemende vraag. Een nieuw kabinet wil zich ongetwijfeld profileren met een versnelling van de huizenbouw. Maar dat gaat nooit zo snel dat het huidige gat in recordtempo kan worden gedicht (bovendien is er ook een enorm tekort aan betaalbare huurwoningen).
Tenzij de vraag ineens fors terugvalt. Hier is de ‘echte’ economie aan zet. Stel dat de coronacrisis wél gaat leiden tot een golf aan faillissementen en een oplopende werkloosheid. Wie zijn baan verliest, krijgt geen hypotheek en koopt dus ook geen (ander) huis. Tot dusver hebben de miljarden euro’s aan steun dit scenario weten te voorkomen.
Het optimisme over de huizenprijzen is mede gebaseerd op de verwachting dat de overheid de economie succesvol overeind weet te houden, zodat de zijwieltjes eraf kunnen zodra het vaccinatieprogramma is afgerond. De klappen die er waren, zijn bovendien grotendeels opgevangen door flexwerkers, en die spelen nauwelijks een rol op de koopmarkt.
De grote pijler onder de huizenmarkt: de lage rente
Een derde factor: de rente. Het feit dat huizenkopers zo veel kunnen bieden, heeft alles te maken met de lage financieringslasten. De coronacrisis geldt hier ironisch genoeg juist als een aanjager van de prijzen. Om de grote overheidspakketten betaalbaar te houden, hebben centrale banken het opkopen van (staats)obligaties verder opgevoerd. De marktrente was voor de coronacrisis al laag, maar is nu nog lager.
Dat voordeel sijpelt door naar huizenkopers. Vrijwel alle hypotheekverstrekkers hebben hun rentetarieven dit jaar verder verlaagd, zo meldde de Hypotheekshop onlangs. Het ‘totaalgemiddelde’ (voor de liefhebbers: het gemiddelde van de rentevasteperioden 5, 10, 20 en 30 jaar met en zonder nationale hypotheekgarantie, op annuïteitenbasis) zakte deze maand naar een nieuw dieptepunt van 1,62 procent. En dan zijn de geldverstrekkers nog voorzichtig, aangezien de rente op staatsleningen harder daalde dan de hypotheekrente.
ABN AMRO noemt de hypotheekrente ‘de belangrijkste pijler’ onder de woningmarkt. Het lijkt er niet op dat de centrale banken de teugels snel aantrekken: dat zou dramatisch uitpakken voor het herstel na de coronacrisis.
De vraag is wel in hoeverre de rente nog als aanjager van prijzen kan fungeren als deze op het huidige lage niveau blijft hangen. ABN AMRO-econoom Philip Bokeloh: ‘Als de hypotheekrente stabiliseert, groeit het bedrag dat kopers kunnen lenen niet meer. Dit betekent dat het gunstige effect van de lage hypotheekrente op de woningmarkt geleidelijk zal afnemen.’ Hoe dan ook: kwakkelen op hoog niveau is nog altijd wat anders dan een heuse crash.
De zeepbel blaast zich zelf ook verder op
En dan is er nog de meer psychologische kant van het verhaal. Bij tal van producten daalt de vraag als de prijzen stijgen, maar bij huizen werkt het eerder andersom. Degene die al een huis bezit wordt steeds rijker, en dat succesverhaal trekt meer kopers. Hoe harder de prijzen stijgen, hoe groter de angst de boot te missen.
Dat ‘investeren in stenen’ altijd loont is een onzinverhaal: de afgelopen veertig jaar zijn er twee serieuze crises op de huizenmarkt geweest (begin jaren tachtig en de jaren na de kredietcrisis). Maar een omslag in de markt is lastig te voorspellen. Iedereen kent wel een zelfbenoemde ‘slimmerik’ die rond 2000 zijn huis verkocht en ging huren in afwachting van een forse correctie, waarna de prijzen alleen maar verder stegen en er ook nog maandelijks een forse huur moest worden betaald.
Komt zo’n correctie er wel, dan hebben alle huiseigenaren last daarvan. Toch kunnen de gevolgen wel enigszins worden beperkt. In een overspannen markt zijn er veel onpraktische, slecht gelegen of ronduit krakkemikkige huizen te koop (als dan niet provisorisch gerenoveerd door een handige projectontwikkelaar) waarvoor evengoed de hoofdprijs wordt gevraagd. Dat zijn de huizen die het snelst in waarde dalen, en het laatst profiteren van een marktherstel.