Verhaal van de dag

Hoge Raad krijgt advies over huurkorting door de lockdown

01 oktober 2021

Vooruitlopend op de uitspraak in een zaak tussen bierproducent Heineken en een verhuurder van horecapanden, krijgt de Hoge Raad advies over de manier waarop hij de huurkorting tijdens een pandemie moet vaststellen. De uitspraak – van groot belang voor huurders en verhuurders van bedrijfspanden – volgt later. Wat staat er in dit advies aan de hoogste rechters?

Bierbrouwer Heineken heeft 130 panden in bezit die hij verhuurt aan horeca-ondernemers. Daarnaast huurt de brouwer zelf 600 panden, die hij vervolgens onderverhuurt aan horeca-uitbaters.

Deuren twee maanden dicht, huur door de helft

Van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 moest de horeca op last van de overheid de deuren sluiten. Die maatregel kwam er om de coronapandemie te bestrijden. Heineken heeft de huur over april en mei 2020 niet in rekening gebracht bij horeca-uitbaters. Heineken heeft aan de pandeigenaren van wie hij huurt, één maandhuur minder overgemaakt: een korting van 50 procent op de huur.

Niet alle verhuurders gaan daarmee akkoord, en één ervan heeft een proces tegen Heineken aangespannen. De verhuurder, die zelf eveneens uitbater is van horecagelegenheden en ook wordt getroffen, voert onder meer als argument aan dat zijn hypotheeklasten blijven doorlopen. Een ander argument van de verhuurder luidt dat Heineken over zijn rug goede sier maakt naar cafébazen. Dus moeten naast Heineken ook de onderhurende cafébazen delen in de pijn. De verhuurder hoeft daarin echt niet voor de helft mee te doen.

Wet en rechtspraak

Heineken vindt daarentegen dat een huurkorting van 50 procent in deze situatie blijkt uit de wet en uit eerdere rechtspraak: door een onvoorziene omstandigheid heeft de huurder niets aan het gehuurde. Dus is het logisch dat er een korting op de huur komt, zegt de brouwer.

De kantonrechter heeft de zaak doorgeschoven naar de Hoge Raad met zogeheten prejudiciële vragen. ‘Maatschappelijk wordt de behoefte gevoeld om de enorme schade van de coronamaatregelen voor middenstand en horeca op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders,’ zegt de kantonrechter, maar het is niet helder of en hoe dat juridisch kan en mag worden vormgegeven. Oftewel: hoe moet ik over deze zaak oordelen?

50/50 als vertrekpunt

Over die vragen heeft de advocaat-generaal, dat is de adviseur van de Hoge Raad, zich gebogen. In een uitgebreid advies aan de Hoge Raad wordt uiteengezet hoe verhuurders en huurders de coronalast zouden moeten verdelen, in verschillende situaties. En vooral hoe je dat dan moet berekenen. Daarmee is het een zaak geworden van alle huurders en verhuurders van bedrijfspanden.

De Hoge Raad moet binnenkort oordelen, en mogelijk wordt het advies van de advocaat-generaal opgevolgd. Dat gebeurt vaak, maar is zeker niet altijd het geval.

Onvoorziene gebeurtenis

De verhuurder kan niet verwachten dat de huurpenningen volledig worden betaald bij een onvoorziene en ingrijpende gebeurtenis als een coronapandemie, zegt de advocaat-generaal. Maar een halvering van de huur, zoals Heineken stelt, is niet het vaste uitgangspunt. Het is ‘het vertrekpunt’, want horeca-uitbaters (en andere middenstanders) zijn door de overheid ondersteund met een tegemoetkoming in de vaste lasten (TVL) –  een bedrag om de vaste kosten van de ondernemer te dekken. Dat bedrag moet worden verrekend met de huurvermindering.

Daarnaast kan het gebeuren dat een restaurant geen gasten meer ontvangt en daardoor weliswaar omzet verliest, maar met thuisbezorging vanuit het restaurant goede zaken doet. De omzet van de horeca-uitbater daalt niet, waardoor het ook niet voor de hand ligt om de huur te verminderen.

De rechter zal hier wel heel specifiek naar moeten kijken. Het gevaar ligt op de loer dat een verhuurder gaat beweren dat een huurder heeft zitten slapen, en de omzet op andere manieren had kunnen opkrikken. Dat kan leiden tot ellenlange procedures, met een zeer ingewikkelde bewijslast.

Secundair belang

Daarnaast zijn er zaken van meer ‘secundair belang’, zegt de advocaat-generaal, waarmee de rechter terughoudend moet zijn: de huurder is een grote retailer dan wel een kleine eenmanszaak, of de verhuurder is een institutionele belegger dan wel een particuliere belegger, of de huurder is een ondernemer die buiten het gehuurde pand ook andere activiteiten heeft die nog renderen.

Op al die punten geeft de advocaat-generaal aan waarom ze niet per se tot verdere huurvermindering hoeven te leiden. Een kleine eenmanszaak kan er beduidend beter voorstaan dan een grote winkelketen. Dat een huurder winstgevende activiteiten heeft die niet plaatshebben in het gehuurde pand staat los van het specifieke huurcontract, dus dat hoeft niet mee te tellen.

Onvoorzichtig financieel beleid

Veel huurders zouden met een beter financieel beleid in de voorgaande jaren in staat zijn geweest de klappen van de coronacrisis op te vangen. Bijvoorbeeld door reserves aan te leggen, schrijft de advocaat-generaal. Toch zou dat niet als argument mogen gelden, want daarvoor is de coronacrisis een te onverwachte gebeurtenis geweest.

De advocaat-generaal adviseert kort gezegd: ga uit van een verdeling van 50/50, maar corrigeer dat voor de overheidssteun (TVL), zodat de huurder doorgaans wat minder korting krijgt. De NOW-regeling, dat is de loonsteun die bedrijven kregen, speelt om boekhoudkundige redenen geen rol bij het bepalen van de huurkorting.

In specifieke gevallen kan van deze hoofdregel worden afgeweken, bijvoorbeeld door een omzet die ondanks corona toch op peil is gebleven.

Specifieke zaak en uitspraak

Voor de zaak tussen Heineken en de verhuurder geldt dan nog dat een verdeling van de lasten tussen verhuurder, Heineken en onderhuurder niet aan de orde is: alleen het contract tussen verhuurder en huurder (Heineken) is van belang.

De datum waarop de Hoge Raad een uitspraak doet, is nog niet bekend.

Ingelogde abonnees van EWmagazine kunnen reageren
Bij het plaatsen van een reactie geldt een aantal voorwaarden. Klik hier voor de voorwaarden.

Reacties die anoniem worden geplaatst of met een overduidelijke schuilnaam zullen door de moderator worden verwijderd, evenals reacties die niets met het onderwerp van het artikel te maken hebben. Dit geldt evenzeer voor racistische of antisemitische reacties. De moderator handelt in opdracht van de hoofdredacteur.