Eenvoudig renderen met Zuid-Hollands vastgoed

Investeren in vastgoed, dat kan heel goed zonder onverwachte reparaties, verplicht onderhoud en gesteggel met huurders. Bij Young REI ontvangt u een vaste hoge rente door te investeren in Randstedelijk vastgoed. ‘Wij houden van een simpel product.’

Hoge rentes, voorzichtige banken, een weifelende marktvraag. De vastgoedmarkt lijkt te kantelen, toch houdt de schaarste aan vierkante meters aan. Aan huurpenningen valt goed te verdienen. Het is niet vreemd dat wie spaargeld over heeft, al gauw naar vastgoed kijkt. Nanne Veenstra en Wim de Jong doen dat vooral in Den Haag en omstreken. Veenstra: ‘We kennen de regio, de markt, de makelaars. Vastgoed is goedkoper geworden. Tegelijk blijven stenen een waardevaste investering.’

Ze zijn de initiatiefnemers van Young Real Estate Investments (Young REI), dat sinds twee jaar in Den Haag en omgeving in vastgoed investeert. Hun portefeuille telt 15.000 vierkante meters aan voornamelijk verhuurd vastgoed, specifiek woningen en kantoorverzamelgebouwen. Wat dat laatste betreft: Young REI ziet kansen in de markt voor commercieel onroerend goed, gezien de toegenomen verkoopdruk door de gestegen rentelasten. Buitenkansjes, vindt Veenstra. ‘Partijen die met vreemd vermogen vastgoed hebben aangekocht, hebben moeite met herfinancieringen. Die willen vaker verkopen. Dat biedt ons, met onze schone financiële lei, een mooie instapkans.’

Vaste rente

De investeerders – particulieren met een vrij belegbaar vermogen vanaf € 100.000,- – nemen de rol van de bank op zich. Ze gaan een obligatietransactie aan. Een investeerder wordt geen mede-eigenaar van het vastgoed dat Young REI op het oog heeft. Young REI, een dochter van participatiemaatschappij Young Venture Group, brengt geen beheerkosten in rekening. Veenstra: ‘Wij houden van een simpel product. Je verstrekt kapitaal, maar je hebt niet de hoofdpijn van de kosten en risico’s.’ Voor hun inleg ontvangen investeerders een vast afgesproken rentepercentage gedurende een vaste periode van doorgaans vijf jaar. Veenstra mikt op een rente van 6 à 7 procent. In de investeringsperiode keert Young REI de rente elk kwartaal uit.

Geen onvoorziene kosten

De kosten voor verbouwing, verduurzaming, onderhoud en reparaties van het vastgoed zijn voor Young REI – eventuele verkoopwinst of verlies ook. Veenstra: ‘We investeren zelf ook mee met elke aankoop van Young REI. Waar andere vastgoedfondsen uitsluitend met geleend geld werken, verstrekken wij als aandeelhouder ook een deel van de financiering voor de aanschaf. Wij zitten in hetzelfde schuitje als onze investeerders.’

Die investeerders vormen een diverse groep en zijn uit het hele land afkomstig. Veenstra: ‘Het gaat om particulieren, gepensioneerden, ondernemers, mensen die beleggen voor hun kleinkinderen, van Friesland tot Limburg. Doorgaans zijn ze op zoek naar diversificatie van hun portefeuille. Sommigen van hen hebben zelf al ervaring met vastgoed en geen zin meer in de kopzorgen en de risico’s van het beheer.’ Die groep wil de fysieke locaties ook graag leren kennen, vertelt Veenstra. ‘Voor elke propositie sturen we een brochure naar investeerders, met alle nodige informatie over het vastgoed: de locatie, de staat, het energielabel, de huurders, de kansen en de risico’s.’ Gaandeweg stuurt Young REI updates over verbouwingen, verduurzamingen en veranderingen in de verhuur van de panden.

Langetermijnrelaties

Is de looptijd eenmaal verstreken, dan krijgt de obligatiehouder zijn inleg terug. Dat wil niet zeggen dat Young REI het onderliggende vastgoed op dat moment ook daadwerkelijk verkoopt. Veenstra: ‘Als we marktkansen zien, doen we een herfinanciering, waarvoor we de obligatiehouders een nieuw aanbod doen. Of desnoods financiert de bank. We zijn ervan overtuigd dat de waarde van vastgoed op langere termijn stijgt. Wij geloven in kopen om te houden.’

Om die reden werkt Young REI ook aan langetermijnrelaties met de huurders. De renteopbrengsten voor de obligatiehouders worden immers betaald uit de huurpenningen. De betrouwbaarheid van de huurders is belangrijk voor de gezondheid van de investering. Maar wat als een investering operationeel verlieslatend blijkt? Veenstra: ‘Als wij onze verplichtingen aan obligatiehouders niet kunnen nakomen en het vastgoed moet worden verkocht, hebben de obligatiehouders het recht van eerste hypotheek. Als eigenaar zijn wij in dat geval achtergesteld op de obligatiehouders.’

Toekomstperspectief

Voor dat scenario heeft Young REI een arbitrageregeling opgetuigd met de verbonden Stichting Obligatiehouders, onder voorzitterschap van taxatiedeskundige Frans van Hoeken. Veenstra: ‘Hij kijkt mee over onze schouders als belangenbehartiger.’ Van Hoeken investeert zelf niet mee om zijn onafhankelijkheid als deskundige te waarborgen.

In de toekomst wil Young REI nieuwe, meer ondernemende initiatieven ontplooien. Veenstra: ‘Nu er een aantal fondsen lopen, met een mooi direct rendement, kijken we ook naar modellen waarbij we investeerders mede-eigenaar kunnen maken zodat ze meedelen in de winst. We overwegen bijvoorbeeld om in nieuwbouwprojecten te stappen.’ Bovendien wil Young REI bouwen aan een ‘community van investeerders’, die marktkansen en ervaringen met elkaar delen. ‘We zijn ondernemers. We willen meer met onze investeerders bereiken dan alleen kapitaal ophalen en rendement uitkeren.’