Waar de banken zich eind jaren 2000 uit het vastgoed terug trokken, zag mede-oprichter Wijnand Groenen van investeringsmaatschappij Meerdervoort gouden kansen. Sindsdien zorgt a-cyclisch beleggingsbeleid voor mooie rendementen voor beleggers.
Gaat het gesprek over Meerdervoort uit Zwijndrecht, die geld leent van voornamelijk particuliere investeerders om vastgoedprojecten te financieren, dan zijn er twee boeiende verhalen te vertellen. Eén: de interessante casus voor investeerders. Twee: het pientere ondernemerschap dat erachter schuilt. Om één – de investeringscasus dus – beter te kunnen duiden, begint dit artikel met het ondernemersverhaal. We gaan terug naar begin jaren 2000. Mede-oprichter Wijnand Groenen, een voormalige IT’er, zette die jaren zijn eerste stappen in het vastgoed. Hij begon in Utrecht een makelaardij, gericht op woningen als beleggingsobjecten. Te denken valt aan panden voor ouders die een huis kopen voor hun studerend kind.
Een eigen vastgoedportefeuille
Toen Groenen 10 jaar later die makelaardij had verkocht, vertelt de ondernemer, wilde hij in het vastgoed blijven. Maar hij wilde het ook grootser aanpakken dan door louter geld te verdienen bij de aan- en verkoop van woningen. Samen met een nieuwe compagnon, Federico Angius, wilde hij een eigen vastgoedportefeuille opbouwen. De timing – rond 2013 – was zowel ronduit slecht als ook behoorlijk uitstekend. Nederland werd vanaf 2007 ruim vijf jaar geteisterd door achtereenvolgens de kredietcrisis en de eurocrisis. Het waren beide financiële crises die vooral in de bankensector en in het vastgoed sterk werden gevoeld. Prijzen van vastgoed, van winkels tot woningen en commercieel vastgoed kelderden. Groenen herinnert zich: ‘Ik zag hoe vastgoed, huizen voorop, heel erg goedkoop werd. Terwijl de huren niet omlaag gingen. Daardoor werd het aantrekkelijker om woningen te kopen voor de verhuur.’
Traditionele route gesloten
Probleem: de traditionele route – via de bank geld lenen om vastgoed te kunnen kopen – was voor vastgoedbeleggers gesloten. Banken moesten versneld afstand nemen van allerlei vastgoed om hun buffers aan te zuiveren. Ze waren daarmee juist een van de aanjagers van dalende vastgoedprijzen. Dat ze via een andere weg weer vastgoed zouden gaan financieren, was ondenkbaar. Hoe groot de kansen ook, voor het startende Meerdervoort was geen geld beschikbaar.
De tussenpersoon eruit
Groenen en mede-oprichter Angius gooiden het over een andere boeg. Ze klopten aan bij particuliere investeerders. Groenen vertelt: ‘De bank zou tussenpersoon zijn geweest tussen ons en particulieren. Want uiteindelijk, als een bank geld ophaalt bij spaarders tegen een spaarrente, leent zij dat geld zelf weer uit tegen hogere rentes. Die tussenpersoon hebben we er tussenuit gehaald, waardoor onze cliënten profiteren van een hogere rente.’ Het concept van Meerdervoort was bedacht: rechtstreeks geld lenen bij particulieren om vastgoed te financieren en weer te verhuren – en zo een vastgoedportefeuille opbouwen. Meerdervoort koopt daarbij vastgoed waarvan het denkt dat, mede op basis van geldende huurtarieven, de prijs te ver is gezakt. De financierende particulieren bepalen bij Meerdervoort eerst wat hun risicoprofiel is: weinig risico (Zekerheid genoemd bij Meerdervoort), medium risico (Behoud) of hoger risico (Opbouw). Hoe meer risico ze lopen hoe meer rente ze krijgen.
Projecten binnen risicoprofiel
Vervolgens worden hen projecten voorgelegd die binnen dat risicoprofiel vallen. Meerdervoort leent geld bij particulieren voor telkens weer een nieuw aankooptraject van een stuk vastgoed. ‘Op dit moment gaat het vooral om kantoren en winkelcentra,’ Groenen gaat verder: ‘De afgelopen jaren was het voor winkels doffe ellende. Eerst was er de opmars van het internet. Daarna kwam corona, inflatie, stijgende huren en energiekosten. Nu is volgens ons de prijs van winkelvastgoed veel te ver gedaald – zeker als je kijkt naar de huurprijzen. Wat als huurders en masse weglopen uit een winkelcentrum van Meerdervoort? Ook dan gaat het net als bij een bank. In zulke extreme situaties hebben de financiers nog het vastgoed als onderpand.’
Vast rendement
Bram Kroep is executive manager relatiebeheer bij Meerdervoort. Hij stapte over naar Meerdervoort na een lange loopbaan bij private bank ABN AMRO Meers Pierson. Hij licht toe hoe die constructie werkt: ‘Voor financiers zit het risico er met name in dat alle huurders in een vastgoedproject tegelijkertijd zouden stoppen met betalen. Zo’n extreme situatie kan uiteraard voorkomen, maar hebben we nog niet meegemaakt.’ Meerdervoort heeft inmiddels voor 500 miljoen euro aan assets-under-management – vastgoed in beheer dus. Doorheen de jaren is, bijvoorbeeld in de woningenportefeuille, behoorlijk veel overwaarde opgebouwd.’ Bij Meerdervoort krijgen financiers een vast rente. Ze delen niet mee in de winst van de organisatie Meerdervoort, maar ze lopen dus ook niet het primaire risico op de individuele vastgoedtrajecten – of het nu de aankoop is van woningen, een kantoorpand of een winkelcentrum. Hoe, tot slot, zorgt Meerdervoort ervoor dat het vastgoed rendabel is, en blijft, en bovendien dat het uiteindelijk ook nog met winst kan worden verkocht? Zodat het een stabiele en gezonde organisatie is die beleggers vertrouwen inboezemt?
Familiebedrijf
‘Ten eerste,’ zegt Groenen, ‘is er dus het a-cyclische aankoopbeleid. Daarnaast, vertelt hij, is Meerdervoort niet een standaard beleggingsmaatschappij met analisten die naar spreadsheets zitten te staren.’ Meerdervoort ziet zich veeleer als familiebedrijf, – met een typische familiebedrijf- organisatie en ook familiebedrijf- waarden, zoals een lange termijnvisie, lange termijn partnerships en wendbaarheid. De onderneming heeft eigen makelaars in dienst, een eigen renovatiebedrijf, eigen marketing enzovoorts. ‘Wat je vaak ziet,’ zegt Groenen, ‘is dat beleggingsfirma’s werken met externe vastgoedbeheerders, externe makelaars en andere externe professionals. Die hebben allemaal verschillende petten op. Niet bij ons. Onze teams gaat het uitsluitend om het succes van Meerdervoort.’ Ten laatste koopt Meerdervoort vastgoed dat traditionele investeerders als banken en pensioenfondsen schuwen – zoals winkelcentra op B-locaties. ‘Grote institutionele beleggers vissen allemaal in dezelfde vijver en betalen hoge premies voor A-locaties. Dan kun je nauwelijks nog winst maken op de verhuur,’ zegt Groenen. Hij vervolgt: ‘Wij zorgen ervoor dat, liefst binnen een jaar, ons vastgoed verduurzaamd wordt, waardoor het waardevoller wordt en aantrekkelijk voor huurders. Onze eigen makelaars krijgen het dan zo weer verhuurd. En’, vult Kroep aan, ‘wij kopen vastgoed om het te behouden. Een lange termijn buy-and-holdstrategie dus.’
