De feiten: ruzie over huurbevriezing leidt af van de woningbouw
Bij het overleg over de Voorjaarsnota kwam het als een totale verrassing: de huurbevriezing voor de sociale sector voor twee jaar. Een belangrijk punt voor de PVV.
Maar veel partijen, van bouwers tot corporaties en van huurders uit de particuliere sector tot projectontwikkelaars, waren verbijsterd over deze breuk met eerdere afspraken. Dit was echt niet afgesproken op de Woontop enkele maanden eerder.
Ongeveer tweehonderd woningcorporaties en koepelorganisatie Aedes bereiden nu een rechtszaak voor tegen woonminister Mona Keijzer (BBB) vanwege deze huurbevriezing.
Volgens de corporaties schaadt de Staat gemaakte afspraken over nieuwbouw en verbouw van sociale huurwoningen. Afgelopen week heeft Aedes de minister schriftelijk gesommeerd om de afspraken na te komen en de huurbevriezing voor de komende twee jaar terug te draaien.
Want door de bevriezing van een deel van de huren kunnen corporaties veel minder huizen bouwen. Ze kunnen door lagere inkomsten minder lenen om te bouwen en verduurzamen.
Pijnlijk was juist dat bij de Woontop eind 2024 eensgezind met de minister was afgesproken dat de corporaties meer zouden bouwen, mits de huren werden verhoogd.
Nu ruziet de hele branche met de minister, al werd die met de uitkomst van het overleg over de Voorjaarsnota geconfronteerd zonder enige invloed te kunnen uitoefenen.
EW’s visie: rommelig en onnadenkend woningmarktbeleid
Door: Theo van Vugt, redacteur WonenNederland heeft al enige tijd als doel 100.000 huizen per jaar te bouwen. Dat wordt al vrij lang niet gehaald. De huidige controverse tussen de markt en minister Keijzer leidt af van deze opgave.
De corporaties voelen zich in hun hemd gezet omdat de eerdere afspraken in een lange nacht van onderhandelingen tijdens het Voorjaarsoverleg werden genegeerd.
Weinig kennis van de woningmarkt aan tafel
Er zat waarschijnlijk te weinig kennis van de woningmarkt aan tafel. Mona Keijzer was er in elk geval niet bij. Maar zij mag nu wel de bevriezing verkopen en de opwinding en boosheid sussen. Kan ze dat wel?
Geeft PVV-leider Geert Wilders ruimte voor aanpassingen? Hij had evenmin nagedacht voor wie de huurbevriezing nu gold. De particuliere sociale huurders vielen er namelijk buiten.
Stop inkomenspolitiek via het woonbeleid
Wilders’ reactie: ‘We zijn die nacht mensen vergeten, maar ook heel veel mensen niet.’ Het is kortom ondoordacht beleid dat niet door de branche wordt gesteund. Een recept voor een nog krappere huizenmarkt, waarop echt niemand zit te wachten.
Wie de markt echt wil versterken, moet stoppen met het voortdurend voeren van inkomenspolitiek via het woonbeleid. Praat met de branche over wat nodig is en voer dat uit. Houd kortzichtige politieke besluiten daarbuiten.
Wie zegt wat over de huurbevriezing?
- ‘De aangekondigde huurbevriezing in de Voorjaarsnota bedreigt de bouw van 6.500 sociale huurhuizen en 5.500 midden- en vrije-sectorhuurhuizen in 2025,’ aldus een analyse van vastgoedonderzoeker Capital Value. ‘Het huizentekort zal hierdoor oplopen tot 453.000 in 2027.’
- ‘De huurbevriezing belemmert de bouw van 100.000 huizen per jaar. Zittende sociale huurders profiteren, maar de grote groep woningzoekenden wordt verder op achterstand gezet,’ zegt Sophie Kraaijeveld, ING Sector Banker Real Estate.
- ‘De betaalbaarheid van huren is belangrijk, maar het debat over huurprijzen wordt steeds vaker gevoerd op basis van sentiment, terwijl de feiten een ander beeld schetsen. Recent onderzoek laat zien dat de woonquote van huurders, het percentage van het inkomen dat aan woonlasten mag worden besteed, sinds 2022 structureel daalt,’ zegt Mark Kuijpers van vastgoedbedrijf Greystar in een analyse.
- ‘Besluiten zoals de recente huurbevriezing lijken vooral ingegeven door symboolpolitiek, bedoeld om kiezers te paaien, maar losgezongen van de financiële realiteit. Ze ondermijnen de investeringscapaciteit van woningcorporaties en zetten het vertrouwen in de woningmarkt ernstig onder druk, ’ stelt Kuijpers.
- ‘Het is zo ongelofelijk dom wat er nu gebeurt en het gaat ten koste van de huurders,’ zegt woningmarkthoogleraar Peter Boelhouwer van de Technische Universiteit Delft. ‘Ongekend wat hier wordt gedaan. Ook bestuurlijk is het gewoon wangedrag. Eigenlijk zou de minister nu moeten opstappen.’
- ‘Huishoudens die in een sociaal huurhuis van een particuliere verhuurder wonen, vragen zich nu af of de huurbevriezing ook voor hen gaat gelden. Anders is er sprake van rechtsongelijkheid voor sociale huurders in verschillende sectoren. De huurbevriezing is voor al deze huurders ook erg welkom,’ aldus directeur Zeno Winkels van de Woonbond.
- ‘Het is een fabel te denken dat corporaties rijk zijn: hun bezit zit in stenen. Die stenen kunnen ze belenen om te investeren, maar dit zorgt ook voor oplopende rentelasten. En die moeten altijd uit de huurinkomsten worden betaald,’ aldus Liesbeth Spies van Aedes.
- ‘Onze leden ontvangen op lokaal niveau al de eerste signalen van het afschalen van de opdrachtenportefeuille van corporaties. De effecten van de huurbevriezing beperken zich niet tot de sociale huursector. Er zullen door deze maatregelen ook minder middenhuur- en koophuizen worden gebouwd,’ aldus woordvoerder Daphne Warnar van Bouwend Nederland.
Verdere verdieping: bouwen lukt alleen in samenwerking met de branche
Aedes, koepelorganisatie van de corporaties, heeft berekend dat eenderde van de investeringscapaciteit, zo’n 49 miljard euro, verloren gaat met de huurbevriezing. ‘Een greep uit de kas van corporaties,’ noemt Aedes-voorzitter Liesbeth Spies dit.
Spies weet dat corporaties ‘boos, verdrietig en teleurgesteld’ zijn na het kabinetsbesluit van vorige maand. ‘Maar ook vastbesloten om de maatschappelijke opgave voor huidige en toekomstige huurders te vervullen. Daar hebben ze dan wel die voorgenomen huurverhoging van gemiddeld 4,5 procent voor nodig.’
Een formele schriftelijke ingebrekestelling door Aedes is een eerste stap. Als de minister binnen twee weken niet besluit de huurbevriezing terug te draaien en de gemaakte afspraken na te komen, volgt een rechtszaak met dezelfde eis. Hoe de reactie van de minister ook luidt, het vertrouwen van corporaties in de overheid heeft een flinke deuk opgelopen, aldus Spies.
Breed verzet tegen huurbevriezing groeit aan
De Woonbond vindt dat Aedes de verkeerde strijd voert door te proberen de huurbevriezing tegen te houden. ‘Die huurbevriezing komt er en is ook hard nodig,’ zeggen ze daar.
Wel vindt de huurdersorganisatie het een terechte claim van de organisaties dat investeringen in nieuwbouw en verduurzaming nu spaak lopen. ‘Daarom nodigt de Woonbond Aedes ook uit om samen met ons te knokken voor volledige compensatie door het kabinet,’ zegt Woonbond-directeur Zeno Winkels.
Wetenschappers, bouwers en projectontwikkelaars hebben hun bezwaren opgesomd in een manifest. Ze zijn eensgezind in hun kritiek op de huurbevriezing: die leidt tot minder huizen.
Waar laten we straks twintig miljoen Nederlanders?