De cijfers van woningcorporaties worden met het jaar slechter, maar het woondebat blijft opvallend luchtig. Terwijl de tekorten exploderen, moeten corporaties en de overheid hun pijlen eindelijk richten op scheefwoners, schrijft Maarten de Gruyter.
De corporatiesector rijdt in volle vaart op een muur af, maar niemand trapt op de rem. In 2023 waarschuwde Martin van Rijn, de toenmalige voorzitter van Aedes, overkoepelende organisatie van Nederlandse woningcorporaties, al voor het oplopende verliesmodel van sociale woningen.
Op dat moment kwam de corporatiesector 11 euro per maand, per woning, tekort. En hoewel hij destijds uitgebreid waarschuwde voor de financiële grenzen van de sector, kwam zijn opvolger afgelopen week toch weer met alarmerende cijfers.
Sociale huur loopt vast
Het maandelijkse tekort per sociale huurwoning is in 2024 opgelopen naar 48 euro per woning. De sector vangt dat vooralsnog op door meer leningen aan te gaan. Niet bepaald de rem die je zoekt om een frontale botsing te voorkomen.
Nederland kent een zeer sociaal woonbeleid. Bijna een op de drie woningen is een sociale huurwoning. Geen enkel land in de Europese Unie doet ons dit na of komt ook maar in de buurt van dit percentage.
Lage huren helpen juist niet
Hoewel menig politicus u probeert wijs te maken dat onze al jaren overgereguleerde woonmarkt asociaal is, is het tegenovergestelde het geval.
Als we dit buitengewoon sociale model in stand willen houden, laat staan het aantal sociale woningen willen laten groeien, moet er realistisch naar het huishoudboekje worden gekeken.
Het onnodig laag houden van de huren en deze niet met de volledige inflatie laten meestijgen, is gratis bier voor zittende huurders, maar de dood in de pot voor iedereen die op de wachtlijst staat voor een woning.
De bevriezing van de huren van sociale woningen in 2020 en 2021 heeft de corporatiesector enorm op achterstand gezet.
Gemist financieel voordeel
Als dit niet was gebeurd en als de huren in 2022 en 2023 met de inflatie waren meegestegen, zou een sociale huurwoning geen 48 euro per maand verlies maken, maar 7 euro opleveren. Logische huurstijgingen, aangezien de cao-lonen en de daaraan gekoppelde uitkeringen met de inflatie zijn meegestegen.
Een huurder van een sociale woning krijgt een hoger loon of uitkering om de gestegen kosten van zijn of haar levensonderhoud te kunnen dragen, maar hoeft vervolgens de gestegen kosten van zijn woning niet te dragen. Vreemd, onnodig en die muur komt dan snel dichterbij.
Oplopende schulden bij corporaties
Het afgelopen jaar hebben corporaties gezamenlijk circa 19.000 nieuwe sociale woningen gerealiseerd. Met sloop en verkoop in mindering, kwamen er netto ongeveer 10.000 sociale woningen bij. Een stijging ten opzichte van 2023, maar nog ver verwijderd van de gewenste 30.000 huizen per jaar.
Aangezien de bestaande woningen verlieslatend zijn, moesten de corporaties fors lenen om alle investeringen te kunnen doen. In 2020 werd 21 procent van alle investeringen gefinancierd met vreemd vermogen, inmiddels is dit opgelopen tot 57 procent. Ziet u die muur al op ons afkomen?
Nieuw huurstijgingsakkoord
Opmerkelijk genoeg sloot Aedes in dezelfde week van de onheilstijdingen een akkoord met de Woonbond over het maximaliseren en voorspelbaar maken van huurstijgingen.
De gemiddelde stijging moet volgens Aedes en de Woonbond worden gebaseerd op een inflatiegemiddelde over drie jaar, met een wettelijk maximum van 4 procent. En als de inflatie hoger is en de corporaties er dus feitelijk op achteruitgaan, moet het Rijk de corporaties compenseren.
Scheefwonen is het echte pijnpunt
Aangezien de afgelopen 25 jaar de inflatie maar tweemaal boven de 4 procent kwam, vindt ook de Woonbond dat huurders moeten meebetalen aan stijgende kosten.
In plaats van op compensatie van het Rijk, zouden de corporaties en de overheid hun pijlen eindelijk moeten richten op scheefwoners. Dit zijn huishoudens waarvan het inkomen geen recht (meer) geeft op een sociale woning.
Deze groep, die dus ten onrechte wordt gesubsidieerd in hun woonlasten, houdt circa 180.000 sociale woningen bezet. Uitzetting is uiteraard geen oplossing, al was het maar omdat er ook nauwelijks woningen voor hen zijn om naar door te stromen.
Marktconforme huren sleutel tot herstel
De meest sociale en eenvoudig oplossing is scheefwoners een huur te laten betalen die past bij hun inkomen of vermogen. Een snelle rekensom laat zien dat deze extra opbrengsten dicht in de buurt kunnen komen bij het bedrag dat de corporaties nu gezamenlijk als verlies lijden.
En dan stemt mij toch hoopvol, dat de grote winnaar D66 juist dit in het verkiezingsprogramma heeft staan.