Voor woningzoekenden is de Voorjaarsnota een desastreus document, schrijft Maarten de Gruyter.
Hoewel de excessieve greep van de overheid op de huizenbouw tot een historisch woningtekort heeft geleid, denken verscheidene populistische leiders dat juist nog meer greep de oplossing is.
De landelijke en machtige lokale overheden bepalen al vele jaren waar je mag bouwen, wat je mag bouwen, de exacte segmenten die je moet verwezenlijken, de architectuur, de grondprijs, de kwaliteitseisen – die veel te vaak het bouwbesluit overstijgen – en hoe na oplevering de woningen mogen worden geëxploiteerd.
Ter illustratie: de gemeente Amsterdam heeft al bijna een decennium geleden bepaald dat elk nieuw woningbouwproject moet bestaan uit 40 procent sociale, 40 procent middeldure en 20 procent vrijesectorwoningen.
Deze verregaande directieve bemoeienis van Amsterdam met de markt heeft ertoe geleid dat de bouwproductie van 2015, vóór de invoering van deze segmentering, nog maar twee keer is geëvenaard in de tien jaar daarna.
Daarnaast bezitten overheden 42 procent van alle gronden waar woningbouw moet worden verwezenlijkt, en marktpartijen 28 procent. De overheid heeft dus een grotere vinger in pap. Toch wijst ze de afgelopen jaren met diezelfde vinger naar de markt, omdat er maar niet wordt gebouwd.
Plannen uit Voorjaarsnota funest voor woningzoekenden
Onder druk van de populistische coalitiepartijen NSC en PVV – en onder groot gejuich van de overige linkse partijen – is er in de Voorjaarsnota besloten tot een bevriezing van de sociale huren voor 2025 en 2026. Voor de woningzoekende een rampzalige beslissing.
Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, waarschuwde meteen dat zij hierdoor niet kunnen investeren in nieuwe sociale huurwoningen. En doordat elk project meestal voor minimaal 30 procent moet bestaan uit sociale woningen, heeft de bevriezing een direct negatief effect op elk nieuwbouwproject. En raakt ze niet alleen de bouw van sociale woningen, maar ook die van middensegment- en vrijesectorwoningen.
Zoals u in mijn vorige column kon lezen, maken corporaties gemiddeld 11 euro verlies per woning per maand. Aangezien de kosten gewoon doorstijgen, wordt dit verlies substantieel groter door de huurbevriezing. Dus als corporaties het al moeilijk hadden om middelen vrij te maken voor nieuwbouw, wordt dat nu welhaast onmogelijk.
Het niet door enige realiteitszin, dan wel specifieke kennis gehinderde Kamerlid Habtamu de Hoop (GroenLinks-PvdA) kwam met een nog absurder plan: alle huren bevriezen. Gelukkig voor woningzoekenden haalde deze initiatiefwet het niet.
Wat zeggen de cijfers: is een huurbevriezing nodig?
Het gratis bier van linkse populisten als De Hoop, Jimmy Dijk (SP) en Geert Wilders (PVV) heeft telkens eenzelfde onderbouwing: de koopkracht of, nog dramatischer, de bestaanszekerheid van burgers staat zwaar onder druk.
De cijfers zeggen iets anders. In 2024 stegen de cao-lonen gemiddeld met bijna 7 procent, de grootste stijging in veertig jaar. De bruto-uitkeringen volgden met een stijging die zelfs nog iets hoger lag.
De huren van de sociale sector stegen in 2024 met gemiddeld iets meer dan 5 procent. De hoogste stijging in dertig jaar, maar dat was de stijging van de lonen en uitkeringen ook. Sterker, die stegen nog harder.
De koopkrachtontwikkeling geeft eenzelfde beeld. Volgens het CPB nam de mediane koopkracht in dat jaar met enkele procenten toe.
Ook voor 2025 zijn de cijfers niet zo slecht
Voor 2025 raamt het CPB iets minder florissante cijfers. Maar de cao-lonen zullen naar verwachting nog steeds flink stijgen, met een gemiddelde dat slechts iets lager ligt dan het ‘topjaar’ 2024, en de uitkeringen zijn per 1 januari al geïndexeerd met bijna 3 procent.
Met een verwachte inflatie van iets boven de 3 procent (CPB) zal de huur voor de meeste huurders van een sociale woning iets harder stijgen dan hun inkomen of uitkering. Al neem ik eventuele huurtoeslagen hier niet in mee.
De koopkracht zal dit jaar naar verwachting stijgen met gemiddeld iets meer dan 1 procent, waarbij volgens het Nibud vooral lagere tot middeninkomens profiteren.
Voor de circa 10 procent scheefwoners is het natuurlijk helemaal feest. Zij bewonen op basis van hun hoge inkomen al onterecht een sociale woning, en krijgen nu ook nog eens een douceurtje als vervroegd kerstgeschenk.
Draconische maatregelen niet gerechtvaardigd
Kortom: de coalitie zet een draconische maatregel in voor een probleem dat op basis van de cijfers veel kleiner is dan zij doet voorkomen, en er in veel gevallen waarschijnlijk niet eens is.
Het resultaat zal dramatisch zijn. Woningzoekenden zullen hier nog heel lang last van hebben. Deze keer zijn het niet alleen de marktpartijen die waarschuwen, maar ook de corporaties.
Een verdere inkrimping van het aanbod, als resultaat van een nog verstikkendere greep door de overheid op de volkshuisvesting, zal maar tot één ding leiden: hogere huurprijzen.