In 2017 verkochten makelaars een recordaantal van 234.000 huizen. Maar in het laatste kwartaal van afgelopen jaar werden aanzienlijk minder huizen verkocht. Hoe erg is dat?
De huizenmarkt draait nog steeds op volle toeren. Het afgelopen jaar wisselden 234.000 huizen van eigenaar, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Dat zijn er 20.000 meer dan in 2016.
Daarmee is de top wel bereikt. De NVM constateerde in het laatste kwartaal van 2017 een daling van 6 procent in het aantal verkochte huizen. De verwachting is dat die daling dit jaar verder zal doorzetten. Analisten van de drie Nederlandse grootbanken verwachten dat het aantal verkochte huizen dit jaar met zo’n 5 procent zal dalen.
Hoe komt dat?
Volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma zijn potentiële kopers ‘koopschuw’ geraakt vanwege de gestegen prijzen en het moeten overbieden in de grote steden. ‘Ze hebben niet langer zin om in de rij te staan voor een woning en vlak voor de drempel te horen dat die al verkocht is aan een ander,’ schrijft hij in een persbericht.
Toch is dat niet de oorzaak achter de afname van het aantal woningtransacties. De huizenmarkt heeft geen vraagprobleem – die is vanwege de lage rente onverminderd hoog – maar een aanbodprobleem. De huizenvoorraad die in de crisis is ontstaan, is zo goed als leeg en er wordt te weinig bijgebouwd om die voorraad aan te vullen. Er staan dus simpelweg te weinig huizen te koop.
Prijzen blijven stijgen
NVM-makelaars hadden in het laatste kwartaal van 2017 nog maar 59.600 huizen (totale woningmarkt 84.000) te koop staan. Dat is ruim 35 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Het is sinds 2003 niet meer voorgekomen dat er zo weinig huizen te koop staan.
Vanwege dat lage aanbod en de hoge vraag stijgen de prijzen maar door. NVM-makelaars verkochten in het laatste kwartaal van afgelopen jaar huizen voor gemiddeld 269.000 euro. Dat is ruim 9 procent meer dan een jaar eerder. Analisten verwachten dat de prijzen ook dit jaar verder zullen blijven stijgen met gemiddeld 6 tot 7 procent.
Is het erg dat er minder huizen worden verkocht?
In elke markt, ook de huizenmarkt, is het een goed teken als er veel bedrijvigheid is. Een afname van het aantal verkopen is dus slecht nieuws. In 2008, het jaar waarin in Nederland de huizencrisis begon, werden ruim 180.000 huizen verkocht. Een jaar later nog maar 127.000. Pas in 2013 krabbelde de huizenmarkt op.
In vergelijking met toen worden er nog ongelofelijk veel huizen verkocht. Het afgelopen kwartaal waren het er ruim 60.000. In het laatste kwartaal van crisisjaar 2008 werden er 48.000 huizen verkocht, twee kwartalen later waren het er nog maar 27.000.
Zo erg is het nog lang niet. Bovendien ligt de gemiddelde huizenprijs nog altijd zo’n 4 procent onder de top van 2008. De inflatie meegerekend zijn huizen dus zo’n 10 tot 15 procent goedkoper dan tien jaar geleden, steden als Amsterdam en Utrecht uitgezonderd.
Niks aan de hand dus?
Maar dat wil niet zeggen dat er geen probleem is. Het aantal transacties daalt, de huizenvoorraad slinkt, starters worden overboden door leeftijdsgenootjes met rijke ouders of door beleggers. Als er niet snel wat aan het geringe aanbod wordt gedaan, zal het aantal transacties verder afnemen en kan de geschiedenis zich herhalen.
Bijbouwen dus. Maar een huis is niet in één dag gebouwd. De bouwproductie komt na stilstand in de crisis als een zwaarbeladen olietanker op gang. Pas in 2020 zullen er genoeg nieuwbouwhuizen zijn om aan de vraag te voldoen. Het is te hopen dat dit op tijd is en dat potentiële huizenkopers in de tussentijd hun interesse niet massaal verliezen. Maar zolang de hypotheekrente laag blijft – en daar lijkt het wel op – zal het wat dat betreft zo’n vaart niet lopen.