Veel gepensioneerden hebben een krap inkomen maar wel een flinke overwaarde op hun huis. Hoe krijgen zij het geld uit de stenen?
Bij veel senioren zit het spaargeld grotendeels vast in het eigen huis. Ze kunnen er niet bij, terwijl ze het vaak goed kunnen gebruiken. Als aanvulling op een karig pensioen, of voor dure woningaanpassingen.
De Taskforce Verzilveren, een initiatief van wetenschap, financiële instellingen, toezichthouder AFM en Vereniging Eigen Huis, stelde in 2013 vast dat verzilveren van overwaarde nog in de kinderschoenen staat. Toch is het mogelijk geld uit stenen te krijgen.
De eenvoudigste optie is het huis verkopen en gaan huren, of een kleiner huis kopen. Maar volgens de Taskforce willen senioren meestal niet verkassen. Bovendien is het aanbod aan geschikte huurwoningen beperkt en moet het huis te verkopen zijn.
Het ligt dan meer voor de hand een (extra) lening te nemen. Het makkelijkst is een krediethypotheek afsluiten. Dit werkt in grote lijnen hetzelfde als een ‘gewoon’ doorlopend krediet, maar met de overwaarde van het huis als onderpand. Daardoor is de rente lager.
Zo is de rente op het Rabobank HuisVoordeelKrediet minimaal 7,2 procent (september 2015); een doorlopend krediet kost 1 procentpunt meer.
De bank rekent alleen rente over het opgenomen bedrag. Nadeel: de rente is variabel. De nu lage rente kan stijgen. Dit is te omzeilen door voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen, tegen een vaste, langer lopende rente. Dat mag tot 50 procent van de woningwaarde.
De rente is lager dan op een krediethypotheek: 10 jaar vast kost nu zo’n 2,5 procent. Nadeel is dat u het hele hypotheekbedrag in één keer moet opnemen en over het hele bedrag rente betaalt. Ook over geld dat niet direct nodig is.
Voor beide hypotheekvormen geldt dat de bank wel moet meewerken. Door de aangescherpte hypotheekregels mogen hypotheeklasten niet te hoog zijn in verhouding tot het inkomen. Op een mager pensioentje valt weinig te lenen, terwijl dat lage inkomen nu net de reden is waarom die overwaarde moet vrijkomen.
Maandelijkse porties
Wil de bank geen lening verstrekken, dan komen de opeet-hypotheek en de sale and lease back-constructie, waarbij u het huis verkoopt en terughuurt, in beeld. Slechts een handjevol partijen biedt dit aan. Een voorbeeld van een opeet-hypotheek is de Verzilver Hypotheek van ABN AMRO-dochter Florius.
Zestigplussers kunnen hiermee een extra hypotheek nemen, ineens of in maandelijkse porties. Tijdens de looptijd zijn geen rente en aflossing verschuldigd: Florius schrijft de rentelasten (nu 4,4 procent per jaar) maandelijks bij op de hypotheeksom.
Hierdoor loopt de hypotheekschuld op, ook omdat over de bijgeschreven rente weer rente is verschuldigd. De hypotheekvorm biedt vooral uitstel: zodra de opnamelimiet van 55 procent van de waarde is bereikt, moet het huis alsnog in de verkoop.
Lucht
Twee nieuwe spelers op de markt bieden sale and lease back-constructies aan: Verzilvermijvast en het Zilver Wonen Fonds.
Verzilvermijvast koopt huizen van 55-plussers en verhuurt ze hun terug tegen 6 procent van de woningwaarde. De vraag is of dat is op te brengen. Bij een woning van 3 ton is de huur dan 1.500 euro per maand: fors voor iemand met een krappe oudedagsvoorziening. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd.
Bij verkoop krijgt de klant de helft van de overwaarde, de andere helft volgt bij overlijden of als de huur wordt opgezegd. Een waardestijging of -daling wordt verdeeld over koper en verkoper. Verzilvermijvast koopt alleen huizen met een vrije verkoopwaarde tussen 150.000 en 400.000 euro en alleen in de Randstad en enkele grote provinciesteden.
Zilver Wonen biedt een vergelijkbaar product, maar alleen voor 65-plussers met een huis van minimaal 150.000 euro in de Randstad. De verkoper krijgt 80 procent van de verkoopwaarde, de rest is voor Zilver Wonen.
De huur bedraagt 5,5 procent van de verkoopwaarde. Deze hypotheken en sale and lease back-constructies zijn relatief duur om overwaarde mee vrij te maken. Wie niet wil verhuizen en geen lening krijgt bij de bank, bieden ze lucht.
Elsevier nummer 41, 10 oktober 2015