Elke week geven drie deskundigen antwoord op vragen van lezers over financiële en juridische kwesties.
Gelet op mijn inmiddels gevorderde leeftijd wil ik mijn eigen woning graag verkopen aan mijn dochter en schoonzoon. Dat wil ik doen tegen de huidige officiële WOZ-waarde. Kan dat nog tot fiscale problemen leiden die verband houden met het schenkingsrecht of is dat geen probleem? W.B., Weert
De tijd dat niemand zijn huis zou willen verkopen voor de WOZ-waarde, ligt al weer lang achter ons. Sterker nog, voor de schenk- en erfbelasting geldt (sinds 2010) de WOZ-waarde als de waarde waarover deze belastingen worden geheven.
Maar u hebt het hier over verkoop en niet over schenken. Wie zijn huis verkoopt voor de WOZ-waarde, zal niet snel met schenkbelasting worden geconfronteerd. Wel is de verkrijging van onroerende zaken belast met overdrachtsbelasting en deze belasting wordt geheven over de waarde in het economische verkeer (ten minste de koopsom) en niet over de WOZ-waarde. Het tarief voor de overdrachtsbelasting is 6 procent, maar voor woningen slechts 2 procent. Dat bedrag komt in mindering op de eventuele schenkbelasting.
Bij een dergelijke transactie (tussen ouders en kinderen) kan het interessant zijn om een zogeheten eigenwoningschenking te doen, zij het dat per 1 januari 2015 het maximumbedrag van deze ‘jubelschenking’ weer is gehalveerd tot ruim 50.000 euro en de leeftijdsgrens van 18-40 jaar ook weer is teruggekeerd.
Een ‘kind over de datum’ mag de leeftijd van de partner gebruiken. Blijft u tot aan uw sterfbed in het pand wonen, dan kan er ook nog erfbelasting zijn verschuldigd.
We willen volgend jaar een wereldreis van acht maanden maken met ons gezin. Tijdens onze afwezigheid willen we ons huis verhuren. Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek? Moeten we onze bank om toestemming vragen? E.V., Breda
Als u uw huis verhuurt tijdens uw vakantie, blijft het fiscaal gezien uw eigen woning. U mag de rente die u betaalt voor de hypotheek, blijven aftrekken. Daartegenover staat dat het eigen woningforfait blijft gelden.
U moet daarnaast ook 70 procent van de inkomsten uit de verhuur opgeven aan de fiscus als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’.
In bijna alle hypotheekaktes staat dat u de bank voor verhuur toestemming moet vragen. Doet u dat niet, dan zal het meestal wel goed gaan zolang u de hypotheek keurig blijft betalen. Maar een bank die het ontdekt, zou het spel hard kunnen spelen en eisen dat de hypotheek in één keer wordt ingelost.
Tot slot is het ook belangrijk om uw opstal- en inboedelverzekeraar in te lichten als u uw huis gaat verhuren. Een verzekeraar zal een eventuele schade meteen afwijzen als hij ontdekt dat het huis zonder zijn toestemming is verhuurd.
Ik heb voor 7.000 euro een vijf jaar oude auto gekocht van een particulier. De aankoopkeuring leverde geen gebreken op. Na een maand bleek een onderdeel van de motor versleten. De reparatie kostte 800 euro. Kan ik die kosten verhalen? J.H., Maastricht
De auto moet de eigenschappen bezitten die u op grond van de overeenkomst mocht verwachten (ouderdom, kilometerstand en prijs spelen een rol) en die voor een normaal gebruik nodig zijn. Is dat niet het geval, dan kunt u de verkoper vragen het gebrek te herstellen. Als hij dit weigert, kunt u het zelf op kosten van de verkoper herstellen.
U dient zo spoedig mogelijk nadat u het gebrek hebt ontdekt de verkoper daarvan op de hoogte te stellen. Wacht u te lang, dan hebt u geen mogelijkheid meer om schade te verhalen.
De verkoper kan stellen dat hij niet aansprakelijk is voor de schade, omdat hij het gebrek niet kende en ook niet behoorde te kennen. Uit de aankoopkeuring bleek immers niet dat er iets mis was.
Of dit verweer bij een burgerlijk rechter kans maakt, hangt erg af van de specifieke feiten en omstandigheden.
Elsevier nummer 23, 6 juni 2015