Huizenbeleggers in vizier van fiscus

Steeds meer vermogende particulieren kopen een pand om te verhuren. De belasting daarop is laag, maar de fiscus kan zomaar een fikse en onverwachte naheffing opleggen. Dan kunnen beleggers in de problemen komen.

Met name in Amsterdam zijn ze niet geliefd: (particuliere) beleggers die huizen opkopen als belegging. Ze zouden de prijzen opdrijven en zo het wonen in de stad onbetaalbaar maken. 16 procent van de woningen in de hoofdstad wordt volgens ING al opgekocht door kleine beleggers.

De markt voor deze beleggingen groeit snel: bank NIBC heeft in een paar jaar tijd al voor 600 miljoen euro aan hypotheken verstrekt aan 2.000 kleine beleggers die in Nederland panden kopen voor de verhuur. Ruim 600.000 mensen hebben vastgoed dat niet hun eigen woning is, zoals een beleggingspand of een vakantiehuisje. Dat is 27 procent meer dan tien jaar eerder.

Niet alleen rijken

Het zijn ook allang niet meer alleen zeer vermogende particulieren die dit doen. Volgens Het Parool kiezen veel Amsterdammers die de stad verlaten ervoor om hun huis in de stad aan te houden om te verhuren.

Al die duizenden beleggers profiteren ervan dat de fiscus het hebben van een tweede huis zeer gunstig behandelt. Tenminste, dat denken veel mensen. Maar de rekening van de Belastingdienst kan zomaar flink tegenvallen. Wie niet oppast, moet al snel twee tot drie keer meer belasting betalen, of zelfs de helft van zijn winst bij verkoop afdragen aan de fiscus.

Inkomen uit vermogen of werk?

Hoe zit dat? Een tweede woning die iemand privé koopt (dus niet met een bv) valt in principe in box 3, waarover vermogensbelasting moet worden betaald. Afhankelijk van hoeveel vermogen iemand heeft, bedraagt de belasting 0,61 tot 1,61 procent. De huurinkomsten zijn niet belast.

Wie een pand heeft dat in verhuurde staat 200.000 euro waard is en in het middelste tarief van box 3 valt, betaalt zo 2.600 euro belasting. Stel dat het pand 10.000 euro huur per jaar oplevert, dan is dat onbelast. Als het pand later met winst wordt doorverkocht, is ook die onbelast.

0,61 of 51,95 procent belasting?

De fiscus heeft echter wel strenge spelregels opgesteld. Als iemand zich te veel met zijn beleggingspand bemoeit, waardoor het pand in waarde stijgt (bijvoorbeeld zelf een verbouwing doet), kan de fiscus oordelen dat het gaat om inkomen uit ‘werk’ dat in box 1 moet worden belast. En daar geldt een progressieve belastingheffing: hoe meer inkomen, hoe meer belasting. De belasting kan dan opeens oplopen tot wel 51,95 procent.

Dat kan zowel gelden voor de huurinkomsten, als voor de winst bij verkoop. ‘Wij hebben regelmatig zaken die hierover gaan,’ zegt fiscaal advocaat Paulien Waninge van PlasBossinade. ‘Sommige mensen realiseren zich niet dat de resultaten uit hun pand ook in box 1 kunnen worden belast.’

Problemen

De gevolgen kunnen groot zijn als de fiscus het huis in box 1 belast. Als iemand een hoog inkomen heeft en daarbovenop 10.000 huurinkomsten heeft, kan hij zomaar ruim 5.000 euro van die huur moeten afdragen aan de fiscus. En wie een paar jaar geleden in een grote stad een pand van 200.000 euro heeft gekocht en dat nu met 50.000 euro winst verkoopt, kan al snel 25.000 euro afdragen. Die belastingaanslagen in box 1 zijn een stuk hoger dan de 2.600 euro in box 3. Wie zijn vastgoed met een hoge hypotheek heeft gefinancierd, kan dan in de problemen komen.