Optoppen, het plaatsen van een extra woonlaag op bestaande bebouwing, heeft grote potentie. Maar in de praktijk gebeurt het nauwelijks. ABN AMRO zet in een rapport op een rij wat er misgaat.
Het blijkt niet zo eenvoudig om in het volle Nederland op bestaande bebouwing een laagje bij te bouwen. Dat concludeert ABN AMRO in het rapport De Belofte van optoppen.
Corporaties verwachten in de komende jaren 4.805 optopwoningen te verwezenlijken. Dat is slechts 7 procent van de potentie, aldus de bank.
Veel potentie, weinig resultaat
Volgens een eerder rapport (2023) van de Stec Groep biedt optoppen kans om tot 2030 liefst 100.000 woningen te creëren, waarvan 67.000 bij woningcorporaties. En dat op een relatief duurzame manier.
ABN AMRO schrijft dat met optoppen – zoals ook demissionair minister Mona Keijzer (BBB) benadrukt – sneller woningen zijn te bouwen dan op nieuwe locaties. Voorzieningen als winkels, scholen en infrastructuur zijn er immers al.
Maar gemeentes hanteren veel regels die optoppen schier onmogelijk maken. En omwonenden maken doorgaans veel bezwaar als er aan de overkant een woonlaag bijkomt.
Parkeernormen blokkeren optopprojecten
Vooral de parkeernorm blijkt een hindernis. Bij strikte toepassing – dus zonder oog voor alternatieve mobiliteitsopties – vereist de norm bij nieuwe woningen extra parkeerplaatsen. Alleen is daar rondom bestaande gebouwen vaak weinig ruimte voor.
Ook als potentiële nieuwe bewoners geen auto hebben en liever alles met het openbaar vervoer en de fiets doen, blijft de norm overeind. Met als gevolg geen nieuwe optopwoning.
‘Strenge parkeernormen vanuit het bestaande omgevingsplan en eisen voor aanvullende bergingen en fietsruimtes maken optoppen extra uitdagend,’ zegt Frank Vahstal van Smits Vastgoedzorg in het rapport.
Optoppen bij vve’s stuit op problemen
Bij verenigingen van eigenaren (vve’s) liggen in theorie ook optopkansen. Toch zijn er weinig optopprojecten bij vve’s, zegt ABN AMRO.
Dit komt vooral doordat 80 procent van de eigenaren volgens de regels moet instemmen met ingrijpende bouwplannen. Omdat het gebouw fysiek verandert en er een andere verdeling van eigendom ontstaat, is in sommige gevallen zelfs 100 procent instemming nodig.
Ook hebben vve-leden vaak geen potje voor dit soort bouwprojecten.
Woningcorporaties kiezen kleine pilots
Optoppen gebeurt vooral op kleine schaal, bijvoorbeeld met pilotprojecten. Woningcorporaties zijn voorzichtig en afwachtend: pas als ze ervaring hebben opgedaan en de obstakels kennen, overwegen ze om door te pakken. Partijen aarzelen om te investeren in modulaire, geprefabriceerde optopconcepten.
Dat bewoners en gebouweigenaren terughoudend zijn en weerstand voelen, vormt een flinke drempel voor grootschalige toepassing. Veelgehoorde uitspraken zijn: ‘Ik wil geen mensen boven me.’ En: ‘Dat doe ik mijn huurders niet aan.’
ABN AMRO bepleit een omslag van terughoudendheid naar toekomstgerichtheid. ‘Partijen moeten optoppen zien als een kans om gebouwen te verduurzamen, wooncomfort te verhogen en bij te dragen aan de oplossing van het woningtekort.’
Gemeenten missen slagkracht
Gemeentelijke afdelingen die over ruimtelijke ordening gaan, hebben doorgaans te weinig mensen, constateert ABN AMRO. Ambtenaren moeten voorrang geven aan grotere projecten of gebiedsontwikkelingen. Door de beperkte ambtelijke capaciteit voor het verlenen van vergunningen voor optoppingen zijn er lange wachttijden.
Daarbij is optoppen nog geen traditionele ontwikkelvorm, zoals projecten met grondgebonden nieuwbouwwoningen. Het ontbreekt nog aan standaarden of richtlijnen. Daardoor weten gemeenten onvoldoende hoe ze optopprojecten haalbaar moeten maken. Ze maken ook te weinig ruimte om de vaste regels en normen te versoepelen.
Ook de Rijksoverheid moet aan de slag, zegt de bank. Wat zou helpen: één standaard goedkeuringsprocedure voor veelvoorkomende optopmodellen onder het Besluit bouwwerken leefomgeving.
ABN AMRO bepleit landelijke aanpak optoppen
De bank noemt kennisdeling cruciaal: Rijk, provincies en kennisplatforms moeten praktijkvoorbeelden en best practices van optoppen verzamelen. Dit gebeurt nog te weinig om bijvoorbeeld het trage vergunningenproces te versnellen.
Gebrek aan kennis en kunde bij gemeenten valt te verhelpen door regionale expertiseteams in te richten, schrijft ABN AMRO. Gemeenten kunnen dan met subsidie vanuit de provincie een expert inhuren, in feite een optopambtenaar, die ze helpt de woningbouw te versnellen.