De overheid schuift graag de schuld voor de stagnerende woningbouw af op projectontwikkelaars en beleggers. Maar wie naar de cijfers kijkt, ziet dat de grootste kostenpost en machtigste partij in het bouwproces al die tijd Den Haag en de gemeenten zijn, schrijft Maarten de Gruyter.
Als het uitgangspunt is dat geld regeert, dan heeft de overheid heel veel in te brengen bij de woningbouw. Al dat geklets dat de overheid de regie op volkshuisvesting moet overnemen van de markt is pure onzin. Kijk maar hoe de realisatie van huizen nu gaat.
De overheid als grootste kostenpost in de woningbouw
De overheid heeft van bestemmingsplan via bouw naar oplevering en exploitatie van huizen de regie al jaren heel strak in handen. Maar vragen om meer overheidsbemoeienis is nog grotere onzin als je kijkt naar het financiële model van de woningbouw, waar de overheid de beslissende factor is.
De kosten van een nieuwbouwhuis bestaan voor 30 tot 55 procent uit lasten die de overheid incasseert: grondkosten, exploitatiebijdrage, leges, sloopheffing, milieubijdrage, et cetera. Voor koophuizen komt daar nog de btw bij, die met 21 procent grote impact heeft op de uiteindelijke prijs.
Wie betaalt bepaalt? De overheid als grondspeculant
In dit geval bepaalt dus niet de betaler, maar de ontvanger. De overheid gaat over de spelregels. Naast de onbegrijpelijk lange procedures, het bijna ondemocratische aantal bezwaarmogelijkheden en de ellenlange wensenlijstjes van lokale bestuurders die de bouwkosten verhogen, heeft het bonnetje van de overheid de grootste invloed op de haalbaarheid van nieuwbouw.
De politiek wil het stokken van de huizenbouw graag marktpartijen aanwrijven. Dat begint bij bewuste framing dat de bouw systematisch wordt gefrustreerd door grondspeculanten.
Zeker voor de gemeente Amsterdam is dit absurd, aangezien ruim 80 procent van de voor bouw bruikbare grond in handen is van de gemeente.
En van deze gemeente weten we dat ze de afgelopen jaren de grondprijs spectaculair heeft verhoogd. In een aantal gebieden wel verdubbeld in enkele jaren tijd.
Landelijk laat een onderzoek van het kadaster zien dat gemeenten in een woningbouwproject gemiddeld 42 procent van de grond in handen hebben, tegen marktpartijen 28 procent. Corporaties beschikken over 8 procent. Ergo, overheden hebben hier de grootste stem en de meeste macht.
Wie betaalt bepaalt? De overheid als grootste kostenpost
Diezelfde overheid die de spelregels bepaalt, is dus de grootste kostenpost. Zoals gezegd beslaat – afhankelijk van factoren als de grootte van het aandeel gemeentegrond en of het koop- of huurhuizen betreft – het overheidsbonnetje bij de realisatie van woningen tussen de 30 en 55 procent van de totale kosten.
Toch schuiven bestuurders nog altijd de schuld graag af op ontwikkelaars. Zo beweerde de Amsterdamse wethouder Zita Pels onlangs dat de bouwambities niet worden gehaald doordat ontwikkelaars te veel willen verdienen. Een gotspe, want sociale woningen worden met verlies gebouwd en huizen in het middensegment leveren nauwelijks iets op.
En aangezien deze segmenten landelijk tussen de 70 en 85 procent van het nieuwbouwprogramma uitmaken, zijn de totale marges flinterdun, áls ze er al zijn. Recent bevestigde de Utrechtse wethouder Eerenberg dat de sociale en middensegmentwoningen in de nieuwbouwwijk Merwede de ontwikkelaar verlies opleveren.
Veel projecten liggen om die reden stil. Waar wel wordt gebouwd, blijven de marges uiterst mager, zeker in verhouding tot de risico’s en de lange doorlooptijden. Een tijdelijke korting op de btw of een halvering van de erfpacht zal nieuwe huizen veel haalbaarder en betaalbaarder maken en de bouw sterk versnellen.
Bij een crisis horen rigoureuze maatregelen
Volgens de encyclopedie is een crisis ‘een zware noodsituatie waarbij het functioneren van een stelsel ernstig verstoord raakt’. Of de problematiek van huizenmarkt dan een crisis kan worden genoemd, vraag ik mij ten zeerste af, maar uiteindelijk draait het om perceptie.
En die is duidelijk: 1 op de 5 Nederlanders, vooral starters en mensen met een redelijk gemiddeld inkomen, stelt niet optimaal te wonen, 85 procent vindt dat er sprake is van een woningcrisis. Uitgaande van een tekort van 400.000 woningen, worden hierdoor 850.000 mensen direct geraakt.
Echte oplossingen vragen offers van de overheid zelf
Ook politici en bestuurders duiden de situatie in de huizenbouw al enkele jaren bijna pathetisch als zeer ernstige crisis. Maar bijna geen van deze toneelspelers durft echt harde maatregelen te nemen.
Maatregelen die horen bij een crisis. Het is volksverlakkerij om te stellen dat de marktpartijen de touwtjes in handen hebben of het geld blijft hangen bij ontwikkelaars, buitenlandse of particuliere beleggers.
Een ongemakkelijke waarheid, maar als politici en bestuurders maatregelen willen nemen die direct veel nieuwe huizen kunnen opleveren, moeten ze het lef hebben om te snijden in hun eigen opbrengsten.