Marijn Jongsma

Woningstarter moet af van knellend leencorset, nu veroordeeld tot hoge huur

26 april 2021

Is de woningmarkt onbereikbaar voor starters? Voor een bepaalde groep zeker. En dat is mede te wijten aan overdreven strenge regels voor hypotheken, schrijft Marijn Jongsma.

Natuurlijk, huizen zijn duurder geworden door de combinatie van achterblijvende nieuwbouw en geduikelde rente. Sinds 2014 gaat de lijn recht naar boven, maar dat was wel na een sterke daling. Bovendien wordt alles duurder. Na correctie voor inflatie komt het Economisch Instituut voor de Bouw tot de conclusie dat de reële huizenprijzen niet hoger zijn dan vlak voor de bankencrisis.

Lagere rente, maar hoge aflossingen

Toen vonden we de huizen natuurlijk ook al duur. Toch spreken de onderzoekers van ‘een spectaculaire verbetering’ voor nieuwe toetreders. De crux is dat de hypotheekrente harder is gedaald dan de huizenprijzen. Dat we dat niet merken in de portemonnee is omdat aflossen verplicht is geworden. (Tenminste, voor wie de rente volledig wil aftrekken. Los van de fiscale behandeling kan maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij worden gefinancierd.)

Marijn Jongsma (1969) is economisch redacteur bij EW. Hij blogt wekelijks over financieel- en macro-economische onderwerpen.

In 2008 was aflossing gemiddeld 15 procent van de woonlasten, in 2015 bijna de helft en vorig jaar 65 procent. Om die redenen worden de maandelijkse uitgaven dus toch hoger, ook al zijn de kosten gedaald. Want aflossingen zijn dan wel uitgaven, maar geen kosten. Omdat de schuld minder wordt, houd je immers meer over bij verkoop. Gedurende de looptijd wordt de woning feitelijk steeds een beetje meer eigendom.

Zelfs als je uitgaat van de totale woonuitgaven (en het onderscheid tussen kosten en uitgaven niet maakt), dan is kopen in veel gevallen goedkoper dan huren. Wie te veel verdient voor een sociale-huurwoning is gewoon duur uit. Daar komt bij dat huren elk jaar worden verhoogd, terwijl de hypotheekrente voor lange tijd vastligt.

Betaalbaar maar toch onbereikbaar

Voor wie weet waar hij of zij langere tijd wil wonen, een vaste baan heeft en geen daverende crash op de woningmarkt verwacht, lijkt de keuze dus eenvoudig: kopen in plaats van huren. Helaas kan niet iedereen aan de benodigde lening komen. De bank hanteert strenge, wettelijk vastgelegde inkomensnormen: doorgaans maximaal 4,5 maal het brutojaarinkomen. Dat is vaak te weinig om het gewenste huis te financieren, doordat de prijzen zo sterk zijn opgelopen. Zolang de huizenmarkt oververhit blijft, raakt kopen dus verder uit beeld, en zit de starter vast aan een huurwoning met hogere maandelijkse lasten.

Lees ook dit commentaar van Marijn Jongsma: Maak studielening geen obstakel voor starter op huizenmarkt

Die inkomensnormen zijn ingevoerd om ervoor te zorgen dat kopers niet in de problemen komen. Wat zijn de grootste risico’s? Het EIB noemt een scheiding, arbeidsongeschiktheid of langdurige werkloosheid. Feit is dat in die gevallen ook lagere woonlasten waarschijnlijk niet meer zijn op te brengen. Gaat de rampspoed samen met dalende huizenprijzen, dan zal de restschuld wel lager uitvallen.

Maar het risico op een restschuld is al behoorlijk gedaald doordat er naast de inkomensnormen een tweede slot op de deur zit: kopers mogen niet meer lenen dan 100 procent van de waarde van de woning. Gezien de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten) moet er dus altijd eigen geld worden meegebracht. Op zich is dat een verstandige maatregel: wie meer leent dan een huis waard is, speculeert in feite op een waardestijging.

Twee sloten op de deur

Maar zijn twee sloten niet wat te veel van het goede? Het EIB denkt van wel, en de argumenten overtuigen. Door de strenge inkomensnormen is een koophuis voor 20 procent van de starters (30.000 potentiële kopers) onbereikbaar – dan gaat het voornamelijk om alleenstaanden die niet op financiële steun van de ouders kunnen rekenen.

Waarom zou deze groep niet wat meer extra risico kunnen nemen? De grootste inkomensstijging zit aan het begin van de loopbaan, en de meerderheid van de starters op de koopmarkt beschikt over een goede opleiding. En dan dreigt er ook nog eens structurele krapte op de arbeidsmarkt. Samen met de aflossing op de lening worden de risico’s in de loop van de tijd dus kleiner, zeker in combinatie met het tweede slot.

Natuurlijk moet een bank bij de verstrekking van een hypothecaire lening kijken naar het inkomen, om te voorkomen dat het eerste het beste zuchtje tegenwind tot betalingsproblemen leidt. Maar de huidige normen knellen bij een deel van de starters zodanig, dat het middel erger is dan de kwaal.

En wat als ruimere leennormen zich direct vertalen in nóg hogere prijzen van appartementen? Dan schieten we er weinig mee op. Maar het is de vraag of de groep starters die nu wordt afgekneld groot genoeg is om daarvoor te zorgen. Feit is dat draaien aan één knop nooit een wondermiddel is. Het versnellen van de woningbouw, zowel voor koop als huur, blijft een van de belangrijkste opdrachten voor een nieuw kabinet.

Ingelogde abonnees van EWmagazine kunnen reageren
Bij het plaatsen van een reactie geldt een aantal voorwaarden. Klik hier voor de voorwaarden.

Reacties die anoniem worden geplaatst of met een overduidelijke schuilnaam zullen door de moderator worden verwijderd, evenals reacties die niets met het onderwerp van het artikel te maken hebben. Dit geldt evenzeer voor racistische of antisemitische reacties. De moderator handelt in opdracht van de hoofdredacteur.