Welk pensioenfonds wil nog beleggen in winkelvastgoed? Het grote geld vloeit inmiddels naar grote distributiecentra die online-aankopen mogelijk maken. De verdozing van Nederland is het spiegelbeeld van de lege etages in dorps- en stadskernen, schrijft Marijn Jongsma. En het einde is nog niet in zicht.
De teloorgang van modezaak Didi was de laatste in een lange lijst van recent verdwenen ketens. Het aantal fysieke winkels is in 10 jaar tijd met 11 procent gedaald, zo meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in december. Buiten de categorie etenswaren ging dat nog harder (-15 procent). Het aantal audio- en videowinkels nam met bijna 65 procent af, het bestand aan fotografiezaken is zo goed als gehalveerd, net als de winkels in baby- en kinderkleding. Schoenenwinkels? Minus eenderde.
Marijn Jongsma (1969) is economisch redacteur bij Elsevier Weekblad. Hij blogt wekelijks op donderdag over financieel- en macro-economische onderwerpen.
En dat terwijl de bevolking in diezelfde tien jaar met 700.000 personen toenam en ook de koopkracht per saldo steeg. De leegstand van fysieke winkels is inmiddels opgelopen tot ruim
7 procent, berekende onderzoeksbureau Locatus. De groei van het aantal horecagelegenheden kan de malaise in de winkelstraat niet bijbenen. Hetzelfde geldt voor de ombouw naar woningen of kantoren.
Winkelvastgoed ontbreekt op wensenlijstje beleggers
Eerder deze maand ontvouwde de Britse vastgoedbelegger M&G Real Estate de plannen voor de Nederlandse markt. Net als bij veel concurrenten ontbreekt winkelvastgoed op het wensenlijstje. M&G, dat ook Nederlands pensioengeld beheert, voorziet dat internetwinkelen in Nederland net zo groot wordt als in het Verenigd Koninkrijk. Vorig jaar waren de online-aankopen goed voor 10 procent van de winkeluitgaven van Nederlanders, zo schat het Centre for Retail Research. Maar in Europa spannen de Britten de kroon met 19 procent.
De malaise in de winkelstraat is dus nog niet ten einde, en zolang de neergang duurt, zoeken partijen als M&G hun heil liever elders. Zoals in distributiecentra van waaruit de grote webwinkels hun goederen over het land verspreiden. Deze ‘dozen’ worden door projectontwikkelaars gebouwd, meestal met geld van grote beleggers als pensioenfondsen.
Spa de grond in zonder dat er al een huurder is gevonden
Inmiddels wordt een kwart van de vierkante meters op eigen risico gebouwd, schat vastgoedadviseur JLL. Dat wil zeggen: bij veel projecten gaat de spa de grond in zonder dat er al een huurder is gevonden. Volgens vastgoedbelegger en -ontwikkelaar Prologis, wereldwijd leider in de markt voor distributiecentra, liggen deze speculatieve investeringen in Nederland zelfs op 40 procent, wanneer alleen wordt gekeken naar de projecten die in 2019 zijn begonnen.
Lees ook: Een ontwikkelaar verkoopt zo’n gebouw vaak met garantie: hij betaalt beleggers zelf de huur als er niet tijdig een huurder wordt gevonden. Het zijn praktijken die doen denken aan de vooravond van kredietcrisis: ze zijn niet zonder risico als de vraag naar logistiek vastgoed daalt.
Steeds meer buitenlands geld stroomt naar Nederland
Maar daarvan is voorlopig geen sprake, constateert zowel JLL als Prologis. De vraag is groot, zowel van huurders als beleggers – waarbij steeds meer buitenlands geld naar Nederland stroomt. Er is ook weinig reden om aan te nemen dat dit snel verandert. De groei van online-winkelen is structureel en gaat ook door als de economische groei terugvalt. Daarnaast zijn grote bedrijven hun logistieke processen aan het reorganiseren. Magazijnen in Noord-Brabant bedienen ook Belgische en Duitse klanten, terwijl de aanvoerlijnen eerder vooral nationaal waren.
Tegelijkertijd groeit de maatschappelijke weerstand tegen de verdozing van het landschap. Het College van Rijksadviseurs pleitte in oktober voor het verbieden van nieuwe distributiecentra in weilanden: projecten moeten maar op bestaande industrieterreinen worden gerealiseerd. Of het zover komt, is de vraag. Eén ding is duidelijk: een dozenstop zal de waarde van de bestaande distributiecentra alleen maar verder opjagen.