Lange tijd zorgde de extreem lage rente voor ongeremd enthousiasme onder huizenkopers. Slaat de stemming om?
Niets leek huizenkopers de afgelopen jaren te kunnen tegenhouden. Na de vorige crisis in 2008 werden de leennormen aangescherpt, maar die maatregelen zijn volledig tenietgedaan door de historisch lage hypotheekrente. Die maakt het kopen van een huis veel voordeliger dan huren en trekt bovendien beleggers en vaders met veel spaargeld naar de huizenmarkt.
Hoe ervaart u de huizenmarkt? Elsevier Weekblad is benieuwd naar uw mening!
Krapte op de huizenmarkt
Het aanbod aan nieuwe huizen kon de sterk toenemende vraag niet bijbenen. Aanvankelijk viel dit niet zo op, omdat makelaars nog veel huizen in portefeuille hadden die ze in de moeilijke periode na 2008 maar niet kwijtraakten.
Die voorraad is nu op en wordt te langzaam aangevuld door nieuwe koopwoningen. Dit is deels een erfenis van de crisis, toen de bouw volledig stil kwam te liggen. Door het achterblijvende aanbod neemt de krapte toe en stijgen de huizenprijzen. Sinds het dieptepunt in 2013 stegen de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met ruim 25 procent. Het was vooral de snelheid van die opleving die veel analisten verraste.
Op de hoogte blijven van de ontwikkelingen op de huizenmarkt? Schrijf u in voor de wekelijkse nieuwsbrief van Servaas van der Laan
Prijzen stijgen sneller dan verwacht
Ook voor dit jaar moeten experts hun voorspellingen naar boven bijstellen. De Rabobank maakte woensdag bekend dat de prijzen dit jaar waarschijnlijk met 8,7 procent zullen stijgen in plaats van met de eerder voorspelde 8 procent. Voor volgend jaar verwacht de bank een stijging van 7 procent. Halverwege volgend jaar zal een koophuis gemiddeld 300.000 euro kosten.
De lonen kunnen de prijsstijgingen nauwelijks bijbenen, waardoor bepaalde groepen de prijzen niet langer kunnen betalen. Het economisch bureau van ING berekende onlangs dat alleenstaanden met een modaal salaris van 34.400 euro per jaar nog maar kunnen bieden op 7 procent van het totale woningaanbod. Vrijwel al die huizen staan buiten de gewilde gebieden, ver bij vrienden en werk vandaan.
Jongeren zijn de klos
Vooral jongeren zijn het kind van de rekening. Het aandeel huizenkopers onder de 35 jaar is de afgelopen jaren gedaald van 55 naar 44 procent. Dat is zorgelijk, omdat jongeren de startmotor van de huizenmarkt zijn. De doorstromer voor wie het huis te klein is geworden, verkoopt zijn huis normaal gesproken aan de starter. Als die het niet meer kan betalen, moet ook de doorstromer blijven zitten waar hij zit. Het gevolg is dat de markt verder tot stilstand komt.
In de huidige markt wordt de plek van de starter ingenomen door beleggers en door kapitaalkrachtige ouderen die de hogere prijs wel willen en kunnen betalen, omdat vastgoed door de lage rente meer oplevert dan sparen of beleggen. De algemene vraag naar woningen neemt dus nog niet af. Blijft dat zo?
Vertrouwen is cruciaal
Voor een goed functioneren van de markt is vertrouwen heel belangrijk. De crisis van 2008 liet zien dat uit Amerika overgewaaid wantrouwen makkelijk overslaat naar de Nederlandse markt. Bij economische tegenwind zijn consumenten minder snel geneigd om nieuwe spullen te kopen. Dat geldt in het bijzonder voor ‘spullen’ die gemiddeld 3 ton kosten, zoals een huis.
Dit kan ook nu weer gebeuren. Een handelsoorlog, de devaluatie van de Turkse lira of een eventueel harde Brexit zouden zomaar een recessie in gang kunnen zetten, waardoor het vertrouwen van Nederlandse huizenkopers een flinke knauw zal krijgen.
Dit vertrouwen bevindt zich, ook zonder externe oorzaak, al in een dalende lijn. De Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis, die het vertrouwen onder huizenkopers en -verkopers meet, nadert zelfs het omslagpunt naar een landelijk negatief sentiment. Gestegen prijzen en gebrek aan aanbod zijn de meest genoemde oorzaken van dit teruggelopen vertrouwen.
Wat als de rente stijgt?
De grote aanjager van de hausse op de huizenmarkt is de lage rente. Een lichte toename van die rente, heeft de pret vooralsnog niet mogen drukken. Maar wat als de rente nog verder stijgt? De inflatie in de eurozone loopt hard op, waardoor de Europese Centrale Bank zijn stimuleringsbeleid nu afbouwt. Dit kan een hogere rente tot gevolg hebben.
Als dit gebeurt, zal de vraag afzwakken en zal er wat meer ruimte op de huizenmarkt komen. ‘Een prijscorrectie in Amsterdam en mogelijk ook in andere steden is in dat geval een realistisch scenario,’ schrijft de Rabobank in zijn kwartaalbericht over de huizenmarkt.
Nieuwbouw
Een andere factor die de huizenprijzen kan laten dalen, is een opleving aan de aanbodkant. Maar de kans dat er op korte termijn veel meer huizen bijkomen, is klein. Door demografische groei moeten er in Nederland zo’n 75.000 huizen per jaar worden bijgebouwd. Dit jaar komt die productie uit op maximaal 67.000. Het lijkt er niet op dat de bouwsector op korte termijn in staat is om de druk van de ketel te halen. Gestegen bouw- en grondkosten en duurzaamheidseisen van het kabinet (gasloos) blijken de grootste struikelblokken.
Het lijkt er sterk op dat vooral de lage hypotheekrente de factor is die de huizenmarkt in beweging houdt. Een stijging van die rente kan de vraag afremmen. Wie zijn huis voor de juiste prijs wil verkopen, doet er dus verstandig aan de ontwikkelingen op de hypotheekrentemarkt goed in de gaten te houden.